Möbel als Service und Build-to-Rent: Die Zukunft flexibler und nachhaltiger Möblierung im Immobilienbereich

Möbel als Service und Build-to-Rent: Chancen, Herausforderungen und Zukunft im Immobilienbereich

Die Transformation der Wohnmodelle ist nicht nur technologisch, sondern auch kulturell und wirtschaftlich. In den letzten Jahren habe ich mehrere Investoren und Betreiber bei der Analyse von Build-to-Rent (BTR)- und Furniture-as-a-Service (FaaS)-Modellen begleitet, und der Wandel ist tiefgreifend. Der Aufschwung der Miete, die Professionalisierung des Managements und die Suche nach Flexibilität haben zuvor randständige Konzepte in der Kreislaufwirtschaft, im Design und Nutzererlebnis vorangetrieben. Heute analysieren wir, wie sich diese Trends bis 2025 und darüber hinaus im Immobilien- und Möbelmarkt neu gestalten.

1. Was ist Furniture as a Service (FaaS) und warum spricht die Branche darüber?

Ist FaaS nur Möbelmiete für einige Monate? Die kurze Antwort: Nein. Furniture as a Service (FaaS) geht weit darüber hinaus. Es integriert einen zirkulären Ansatz, der Miete, Rückgabe, Aufarbeitung und Wiederverwendung von Möbeln umfasst, deren Lebensdauer verlängert und Abfall minimiert. Unter diesem Modell erhalten sowohl Eigentümer als auch Nutzer hochwertige Möbel, die sie nur so lange gebrauchen, wie nötig, und anschließend zurückgeben, aktualisieren oder den Plan anpassen können, wenn sich der Raum verändert oder Bedürfnisse wechseln.Royal Ahrend in Europa und CORT in den USA beispielsweise nutzen komplette Ketten der Aufarbeitung und Wiederverwendung, unterstützt durch den sogenannten ‚5R-Prozess‘: Rent, Return, Repeat, Refurbish, Repurpose, der direkt mit den Prinzipien der Kreislaufwirtschaft verbunden ist. Dieser Ansatz trifft den wachsenden Wunsch nach Flexibilität, der Reduzierung ökologischer Auswirkungen (Verringerung des CO₂-Fußabdrucks und Abfallreduzierung) sowie die Professionalisierung von Miet- und Gewerbeflächen, besonders in Amerika und Europa.

Quelle: WorkDesign – FaaS und Zirkularität

2. Build-to-Rent (BTR): Vom traditionellen Mieten zu verwalteten Gemeinschaften

Das Build-to-Rent-Modell revolutioniert die Vermietung: Es bezieht sich auf komplette Entwicklungen, die für langfristige Vermietung konzipiert und gemanagt werden, anstelle von Verkauf. Es institutionalisiert das Management, bietet hochwertige Services, moderne Annehmlichkeiten und flexible Verträge. In den letzten drei Jahren ist die institutionelle Investition in BTR explodiert:

• 18,5 Milliarden USD Private Equity in BTR-Fonds in Nordamerika und Europa zwischen 2021 und 2024 (CBRE, 2024).
• Steigende Beteiligung von Family Offices und Versicherern, angezogen von Rentabilität und niedrigen Leerständen.
• BTR zeigt operative Netto-Margen (NOI) bis zu 15-20% höher als konventionelles Mehrfamilienhaus laut JLL Capital Markets, 2024.

Doch es steckt noch mehr dahinter: Was viele erfolgreiche Projekte auszeichnet, ist das „Interior Experience Package“, bei dem das Management von Möbeln, Dekoration, Upgrades und Renovierung ein zentrales Wertversprechen für den Nutzer wird.

BTR-Trends und Statistiken bei Beekin ansehen

3. Warum ergänzen sich FaaS und BTR? Die strategische Verbindung

Die Lebensdauer von Immobilien und Möbeln ist nicht mehr linear bis „zum Verschleiß“. Die Kombination von verwalteten Wohnungen und Möbel-as-a-Service schafft ein flexibles, personalisiertes und CO₂-armes Ökosystem:

• BTR-Betreiber zentralisiert das Management, senkt Eigentumskosten der Möbel, standardisiert das Erscheinungsbild und erleichtert Upgrades oder Wartung.
• Eigentümer/Nutzer greift nur auf die Möbel zu, die er für die gewünschte Zeit braucht, ohne Abschreibungs- oder Umzugskosten.
• Alle Beteiligten können eine geringere Umweltbelastung (Scope 3) berichten und erfüllen ESG-Anforderungen sowie die Präferenzen verantwortungsvoller Mieter und Unternehmen.

In Projekten, in denen wir beide Modelle integrieren, sinkt die Mieterfluktuation und der wahrgenommene Wert der professionell eingerichteten Räume steigert den durchschnittlichen Monatsmietpreis um bis zu 12 % (eigene Erhebung, 2024).

4. Marktdaten: Exponentielles Wachstum und Rentabilität

Wie groß ist das in Dollar und globalem Trend? Einige wichtige Indikatoren:

1. Der Bereich Furniture Rental Service in Nordamerika erwartet jährliche Wachstumsraten über 12 % bis 2027 (IMARC Group, 2025).
2. FaaS gilt als Risikominderer für flexible Büros und Wohnungen, der das Skalieren oder Reduzieren von Flächen und Ausstattungen ohne Strafgebühren ermöglicht.
3. Endnutzer schätzen die Möglichkeit zur Paket-Personalisierung, Liefer- und Installationsservice sowie Garantien für Hygiene und Aufarbeitung, sogar höher als den Basispreis.

Geschäftsplan, Rentabilität und Prognosen von IMARC ansehen

Statistiken zum nordamerikanischen Markt

5. Was suchen heutige BTR-Nutzer und Bewohner?

Aktuelle Bewohner, insbesondere Millennials und Gen Z, priorisieren Flexibilität, Zeit und Design. Aus einer diesjährigen Umfrage unter BTR-Bewohnern von SpaceFlow ergeben sich mehrere Trends:

• Flexible Mietverträge (unterjährige Laufzeiten sind bei BTR möglich).
• Möbelpakete und Upgrades zur Auswahl, die Raumpersonalisierung und Modernisierung ermöglichen.
• Integration von Technologie zur Verwaltung gemeinsamer Services, Lieferung, Kundenservice und vorausschauender Wartung (einschließlich Möbel-Upgrades).

BTR-Bewohnerbefragung ansehen

6. Vorteile und Herausforderungen für Immobilienunternehmen, Investoren und Designer

Für Immobilienunternehmen und Betreiber:

• Geringere anfängliche CAPEX (ein Großteil der Möbel wird als OPEX gezahlt).
• Möglichkeit, ästhetische oder funktionale Updates als Zusatzservice oder Upsell anzubieten.
• Reduktion von Verlusten und Beschädigungen, da Qualitätsmanagement konstant und vorhersehbar ist.

Für Designer, Innenarchitekten und Hersteller:

• Anreiz, modulare, reparierbare und leicht wiederaufbereitbare Möbelserien zu entwickeln.
• Chance, Design als Abonnement über Upgrade-Pakete, Refresh-Beratung und umfassenden Service zu monetarisieren.
• Größere Volumina und stabile Nachfragestruktur ermöglichen effizientere und planbare Produktion.

Und die Herausforderungen?

Zu den größten Herausforderungen gehören für mich:

• Qualität und Design bei jedem Aufarbeitungszyklus sicherstellen.
• Retourenlogistik managen (Abholung, Lagerung, schnelle Aufarbeitung).
• Echte Nachhaltigkeit kommunizieren, Greenwashing vermeiden und Daten zu Auswirkungen und zirkulärem Fußabdruck präsentieren.

Nicht alles lässt sich allein mit Apps lösen; After-Sales-Service und manuelle Prozesse sind entscheidend (und eine große Chance für die Besten).

7. Nahe Zukunft: Integration von KI, Personalisierung und Kreislaufwirtschaft

Bald sehen wir die Integration von KI und Plattformen wie Deptho, die das Design von Möbelpaketen beschleunigen, die Performance von Fotosets für Listings analysieren und sogar personalisierte Upgrades je nach Demografie, Nutzerzyklus und Trends empfehlen. Daten werden Entscheidungen darüber antreiben, welche Möbel aufgearbeitet werden, wann Bundles mit höherer Rotation veröffentlicht werden und wie die zirkuläre Logistik optimiert wird, um Emissionen und Kosten zu minimieren. Im Deptho-Blog finden Sie Beispiele, wie KI und digitale Zwillinge bereits die globale Immobilienerfahrung transformieren.

Mehr über digitale Zwillinge in diesem verwandten Artikel lesen

8. Checkliste für die Implementierung von FaaS+BTR

1. Analysiere dein Inventar und den Lebenszyklus der Möbel: Eignen sie sich für die Aufarbeitung?
2. Bewerte die lokale Nachfrage nach flexiblen Möbelpaketen und passe das Angebot an Segmente und Profile an.
3. Kooperiere mit Designern, Herstellern oder Plattformen, die schnelle Personalisierung und effiziente Logistik ermöglichen.
4. Führe Online-Visualisierungstools und virtuelle Raumgestaltung ein, um Kundenentscheidungen zu beschleunigen und Unsicherheiten zu reduzieren.
5. Entwickle ESG-Metriken und zirkuläre Fußabdruckberichte, um dein Angebot gegenüber Mietern und Investmentfonds zu profilieren.

Nach meiner Erfahrung funktionieren beide Modelle am besten in urbanen Märkten mit hoher Fluktuation, saisonalen Ereignissen (Expats, digitale Nomaden, Firmenzentralen) und professionell gemanagten Entwicklungen mit ergänzenden Serviceangeboten (Reinigung, Upgrades, Personalisierung).

9. Welche neuen Chancen eröffnet dieser Ansatz?

• Entwickler können neue kontinuierliche Einnahmequellen durch Upgrade-Services oder personalisierte Möbelpakete erschließen.
• Möbelunternehmen erhalten Zugang zu verlängerten Nutzungszyklen und langfristigen direkten Beziehungen zu Betreibern und Endkunden.
• Immobilienmakler können sich durch dauerhaft professionelles Staging abheben und bei jeder Besichtigung lebendige, echte Räume zeigen.
• Mieter und Unternehmen genießen mehr Wohlbefinden und Flexibilität, können Kapital besser in Mobilität, Geschäft und Erlebnisse investieren.
• Inneneinrichtung wird zu einem wiederkehrenden, ständig aktualisierten Prozess mit schnellem Reagieren auf Trends und Präferenzen.

Zusammengefasst eröffnen FaaS und BTR Wege zu einer weniger spekulativen, stärker auf Nutzer, Erfahrung und Kreislaufwirtschaft ausgerichteten Branche.

10. Fazit und nächste Innovationswelle

Furniture as a Service und Build-to-Rent prägen die Richtung des Wohnimmobilien-, Design- und Möbelmarktes. Mehr Flexibilität, höhere Effizienz, ein geringerer ökologischer Fußabdruck und vor allem die Möglichkeit, stets den Menschen in den Mittelpunkt zu stellen. Die Herausforderung für Profis besteht darin, aktiv Teil dieses Wandels zu sein: maßgeschneiderte, messbare und skalierbare Produkte, Services und Räume zu schaffen. Der nächste Schritt? Die Integration generativer KI, kollaborativer Plattformen und sofortiger Visualisierung wird der Motor des Innovations- und Personalisierungszyklus für alle Beteiligten sein.

Wenn Sie vertiefend erfahren möchten, wie Sie das visuelle Design von Räumen und Möbeln in der Verkaufs- oder Architekturphase beschleunigen können, entdecken Sie die Tools von Fill Room und Redesign von Deptho.ai, die darauf ausgerichtet sind, Personalisierung und kreative Visualisierung zu beschleunigen. Die Zukunft ist kollaborativ und der Zeitpunkt zum Experimentieren ist jetzt.