Meubles en tant que Service et Build-to-Rent : Le futur du mobilier flexible et durable dans l'immobilier

Meubles en tant que Service et Build-to-Rent : Opportunités, Défis et Avenir dans l'Immobilier

La transformation des modèles résidentiels n'est pas seulement technologique, elle est aussi culturelle et économique. Ces dernières années, j'ai accompagné plusieurs investisseurs et opérateurs dans l'analyse des modèles Build-to-Rent (BTR) et Furniture-as-a-Service (FaaS), et le changement est profond. L'essor de la location, la professionnalisation de la gestion et la recherche de flexibilité ont stimulé des concepts auparavant marginaux dans l'économie circulaire, le design et l'expérience utilisateur. Aujourd'hui, nous analysons comment ces tendances convergent pour reconfigurer le marché immobilier et du mobilier en 2025 et au-delà.

1. Qu'est-ce que Furniture as a Service (FaaS) et pourquoi le secteur en parle-t-il

FaaS, est-ce seulement la location de meubles par mois ? La réponse courte : non. Furniture as a Service (FaaS) va bien plus loin. Il intègre une approche circulaire qui comprend location, retour, reconditionnement et réutilisation du mobilier, prolongeant sa durée de vie et minimisant les déchets. Sous ce modèle, propriétaires comme utilisateurs accèdent à des meubles de qualité, les utilisent uniquement le temps nécessaire et peuvent les retourner, les mettre à jour ou modifier leur plan selon l'évolution de l’espace ou les besoins qui changent. Royal Ahrend en Europe et CORT aux États-Unis, par exemple, utilisent des chaînes complètes de reconditionnement et de réutilisation soutenues par le « 5R Process » : Rent, Return, Repeat, Refurbish, Repurpose, qui sont directement liés aux principes de l'économie circulaire. Cette approche répond à l'appétit croissant pour la flexibilité, la réduction de l'impact environnemental (diminution de l'empreinte CO₂ et réduction des déchets) et la professionnalisation des espaces locatifs et commerciaux, notamment en Amérique et en Europe.

Source : WorkDesign - FaaS et Circularité

2. Build-to-Rent (BTR) : De la location traditionnelle à des communautés gérées

Le modèle Build-to-Rent révolutionne la location : il concerne des développements complets conçus et gérés pour la location à long terme, plutôt que la vente. Il institutionnalise la gestion, propose des services haut de gamme, des commodités modernes et des contrats flexibles. Ces trois dernières années, l'investissement institutionnel dans le BTR a explosé :

• 18,5 milliards de dollars de capital privé dirigés vers des fonds BTR en Amérique du Nord et en Europe entre 2021 et 2024 (CBRE, 2024).
• Participation croissante des family offices et assureurs attirés par la rentabilité et le faible taux de vacance.
• Le BTR affiche des marges nettes opérationnelles (NOI) jusqu'à 15-20 % supérieures au multifamily conventionnel selon JLL Capital Markets, 2024.

Mais il y a plus : ce qui distingue de nombreux projets réussis, c’est le « package expérience intérieure », où la gestion du mobilier, la décoration, les mises à jour et le renouvellement deviennent un argument clé de valeur pour l'utilisateur.

Voir insights et statistiques BTR sur Beekin

3. Pourquoi FaaS et BTR se nourrissent-ils mutuellement ? La connexion stratégique

La durée de vie des immeubles et du mobilier n’est plus linéaire jusqu’à « épuisement ». La combinaison de résidences gérées et de mobilier as-a-service crée un écosystème flexible, personnalisé et bas carbone :

• L'opérateur BTR centralise la gestion, réduit les coûts de propriété du mobilier, standardise l’image et facilite les mises à jour ou la maintenance.
• Le propriétaire/utilisateur accède uniquement au mobilier nécessaire pour la durée souhaitée, sans frais de dépréciation ni logistique de déménagement.
• Tous les acteurs peuvent déclarer une empreinte environnementale réduite (Scope 3), s'alignant sur les exigences ESG et les préférences des locataires/entreprises responsables.

Dans les projets où nous intégrons les deux modèles, le taux de rotation des locataires baisse et la valeur perçue de l’espace décoré professionnellement augmente jusqu’à 12 % le loyer moyen mensuel (propre, 2024).

4. Données du marché : Croissance exponentielle et rentabilité

Quel est le poids en dollars et la tendance globale ? Voici quelques indicateurs clés :

1. Le segment Furniture Rental Service en Amérique du Nord prévoit un taux de croissance annuel de plus de 12% d’ici 2027 (IMARC Group, 2025).
2. Le FaaS est perçu comme un mitigateur des risques dans les bureaux et logements flexibles, permettant de scaler ou réduire les surfaces et équipements sans pénalité.
3. L'utilisateur final valorise la personnalisation du pack, le service de livraison/installation, et la garantie d'hygiène/reconditionnement, parfois plus que le prix de base.

Voir le plan d’affaires, rentabilité et projections IMARC

Statistiques du marché nord-américain

5. Qu'attendent aujourd’hui les utilisateurs et résidents BTR ?

Les résidents actuels, en particulier les Millennials et la Génération Z, privilégient flexibilité, temps et design. Un panel de résidents BTR réalisé cette année par SpaceFlow fait ressortir plusieurs tendances :

• Contrats de location flexibles (possibilité de périodes inférieures à un an pour BTR).
• Packs de mobilier et mises à jour au choix, permettant de personnaliser et moderniser l’espace.
• Intégration de la technologie pour la gestion des services communs, la livraison, l’assistance et la maintenance prédictive (inclus les mises à jour du mobilier).

Voir l’enquête des résidents BTR

6. Avantages et défis pour agences immobilières, investisseurs et designers

Pour les agences immobilières et opérateurs :

• Capex initial plus faible (une grande partie du mobilier est payée en OPEX).
• Possibilité d’offrir des mises à jour esthétiques ou fonctionnelles comme service supplémentaire ou upsell.
• Réduction des pertes et des casses, car la gestion de la qualité est constante et prévisible.

Pour les designers, décorateurs d’intérieur et fabricants :

• Incitation à développer des gammes de meubles modulaires, réparables et faciles à reconditionner.
• Possibilité de monétiser le design sous forme d’abonnements via des packs de mises à jour, conseil de rafraîchissement et service complet.
• Volumes plus importants et planification de demande stable pour une production plus efficace et prévisible.

Et les défis ?

Parmi les principaux défis rencontrés :

• Maintenir la qualité et le design à chaque cycle de reconditionnement.
• Gérer la logistique inverse (collecte, stockage, reconditionnement rapide).
• Communiquer la durabilité réelle, en évitant le greenwashing et en montrant des données d’impact et d’empreinte circulaire.

Tout ne se résout pas avec des applications ; le service après-vente et les protocoles manuels sont critiques (et représentent une énorme opportunité pour ceux qui les maîtrisent).

7. Avenir proche : Intégration de l'IA, personnalisation et économie circulaire

Nous verrons bientôt l'intégration de l'IA et de plateformes comme Deptho pour accélérer la conception de packs de mobilier, analyser la performance des photos pour les annonces et même recommander des mises à jour personnalisées selon la démographie, le cycle de vie de l'utilisateur et les tendances. Les données guideront les décisions sur quels meubles reconditionner, quand lancer des bundles à rotation rapide et comment gérer la logistique circulaire pour minimiser émissions et coûts. Sur le blog de Deptho, vous trouverez des exemples illustrant comment l’IA et les jumeaux numériques transforment déjà l'expérience immobilière mondiale.

En savoir plus sur les jumeaux numériques dans cet article associé

8. Checklist des actions pour qui veut implémenter FaaS+BTR

1. Analysez votre inventaire et le cycle de vie du meuble : s’adapte-t-il au reconditionnement ?
2. Évaluez la demande locale pour des packs de mobilier flexibles, ajustez l’offre par segment et profil.
3. Associez-vous avec des designers, fabricants ou plateformes permettant une personnalisation rapide et une logistique efficace.
4. Introduisez des outils de visualisation en ligne et de mise en scène virtuelle pour accélérer la prise de décision client et réduire l’incertitude.
5. Développez des métriques ESG et des rapports d’empreinte circulaire pour différencier votre offre auprès des locataires et fonds d’investissement.

Selon mon expérience, les deux modèles fonctionnent mieux dans les marchés urbains à forte rotation, les événements saisonniers (expatriés, nomades numériques, sièges d’entreprise) et les développements gérés professionnellement avec offre de services additionnels (nettoyage, mises à jour, personnalisation).

9. Quelles nouvelles opportunités ouvre cette approche ?

• Les promoteurs peuvent capter de nouvelles sources de revenus continus grâce aux services de mises à jour ou aux packs de mobilier personnalisés.
• Les entreprises de mobilier accèdent à des cycles d’utilisation prolongés et à des relations directes long terme avec opérateurs et utilisateurs finaux.
• Les agents immobiliers peuvent se différencier avec un home staging professionnel permanent, montrant des espaces réels et vivants à chaque visite.
• Locataires et entreprises bénéficient d’un meilleur bien-être et d’une plus grande flexibilité, pouvant consacrer leur capital à la mobilité, aux affaires et aux expériences.
• Le design d’intérieur devient un processus récurrent, actualisé, avec une réponse agile aux tendances et préférences.

En somme, FaaS et BTR ouvrent la voie à une industrie moins spéculative et plus orientée vers l’utilisateur, l’expérience et la circularité.

10. Conclusions et prochaine vague d’innovation

Furniture as a Service et Build-to-Rent tracent la voie de l’immobilier résidentiel, du design et du mobilier. Plus de flexibilité, plus d’efficacité, une empreinte environnementale réduite et – surtout – la capacité de toujours replacer la personne au centre. Le défi pour les professionnels est de devenir acteurs de ce changement : créer produits, services et espaces sur mesure, mesurables et évolutifs. La prochaine étape ? L’intégration de l’IA générative, des plateformes collaboratives et de la visualisation instantanée sera le moteur de l’innovation et de la personnalisation pour tous les acteurs.

Si vous souhaitez approfondir comment accélérer la conception visuelle des espaces et mobiliers en phase commerciale ou architecturale, explorez les outils de Fill Room et Redesign de Deptho.ai, conçus pour accélérer la personnalisation et la visualisation créative. Le futur est collaboratif et le moment d’expérimenter est maintenant.