Mass timber et logement collectif : performance, défis et opportunités pour les promoteurs et architectes

Mass timber et logement collectif : performance réelle, défis et opportunités pour le développement urbain

Il y a à peine cinq ans, proposer le bois structurel en hauteur (mass timber) pour des projets collectifs aurait suscité un scepticisme certain dans toute réunion d’investissement immobilier en Amérique latine. Aujourd’hui, cette tendance est non seulement irrésistible : elle compte plus de 700 bâtiments au Canada, des dizaines aux États-Unis et en Europe, et commence à apparaître sur des marchés émergents avec de nouveaux incitatifs, normes et une mentalité renouvelée sur la durabilité, l’efficacité et la rentabilité.

Dans cet article, j’explore les raisons de ce changement de paradigme, les défis toujours présents et la question centrale : quand, comment et pour qui il est pertinent de miser sur le mass timber dans le logement collectif et les produits immobiliers ? Je m’appuie sur des données issues de développements, des analyses récentes et des cas internationaux, ainsi que sur mon regard critique d’architecte et consultant avec des expériences concrètes. Que vous soyez promoteur, architecte, étudiant ou acteur du secteur, cette analyse vous apportera éclairage et, je l’espère, quelques idées pratiques pour vos prochains projets.

Qu’est-ce que le mass timber et pourquoi est-il pertinent aujourd’hui ?

Le mass timber (bois massif structurel) regroupe une famille de produits industrialisés — CLT (cross-laminated timber), GLT, LVL et autres systèmes — assemblés en plaques ou poutres de grand format, permettant des structures porteuses de hauteur moyenne ou élevée, grandes portées et empreinte minimale. Contrairement au bois traditionnel, il est conçu pour rivaliser d’égal à égal avec le béton et l’acier dans les bâtiments résidentiels, bureaux, hôtels et particulièrement les projets collectifs de densité moyenne.

Pourquoi ce boom récent ? Simple : la pression réglementaire pour réduire les émissions dans la construction et l’exploitation, l’urgence d’accélérer les livraisons face à la demande urbaine, et la preuve que — bien conçu et géré — le mass timber offre de réels avantages compétitifs en termes de délais, rentabilité, perception de valeur et diminution du cycle carbone.

Quelle contribution du mass timber au développement du logement collectif ?

D’abord, distinguons mythe et réalité. Le bois structurel peut réduire entre 10 % et 30 % le temps total de chantier, principalement grâce à la préfabrication et à l’assemblage à sec. Ceci, rapporté dans des études telles que les Mass Timber Business Case Studies, génère des économies logistiques et en main-d’œuvre, mais réduit aussi les risques d’imprévus climatiques et de retards qui font souvent exploser les coûts sur les chantiers humides.

Le mass timber est avant tout un amplificateur d’efficacité urbaine : ses structures légères permettent des fondations plus simples, une économie de ressources et des possibilités inédites sur des terrains complexes (et donc moins chers ou plus centraux). De plus, il existe des preuves croissantes qu’il améliore la perception de qualité, le confort thermique naturel, voire la santé des occupants, en reliant le design biofilique intérieur et la préférence pour les matériaux renouvelables.

Le volet financier : plus cher ou plus rentable ?

C’est là que tout promoteur joue sa crédibilité : est-ce vraiment avantageux ? En analysant les données comparées, le mass timber est généralement légèrement plus coûteux en coût direct de structure (entre 5 % et 12 % versus béton/acier, source : Progress Chamber Research), mais il compense par :

• Système de construction plus rapide : possibilité d’entrer plus tôt dans la courbe des ventes ou des locations (particulièrement important sur des marchés à forte demande urbaine).
• Frais financiers et intérêts de chantier moindres.
• Potentiel de prix de vente/location supérieurs, liés à la demande pour des attributs écologiques et un design soigné.
• Moins de perturbation de l’environnement et moins de réclamations des voisins (réduction de poussière, bruit et déchets de chantier).

Dans un cas réel rapporté par Woodworks, “District Office” à Portland, les gains de temps ont permis de louer les espaces presque trois mois plus tôt que des projets comparables. Bien que le coût ait été un peu plus élevé, ces trois mois supplémentaires se sont traduits par une augmentation nette du rendement total sur investissement, ainsi qu’une absorption rapide sur le marché locatif.

Dans quels cas choisir le mass timber pour le collectif ?

La décision n’est pas linéaire. Voici quelques scénarios où je considère que le mass timber offre des avantages clairs :

• Projets dans des zones avec des codes du bâtiment flexibles et/ou des incitatifs à la construction durable.
• Marchés où la rapidité de livraison (et donc de vente/location) fait la différence face à la concurrence.
• Bâtiments de hauteur moyenne (4 à 12 étages), où la logistique des modules et assemblages compense les coûts initiaux.
• Développements cherchant à se différencier avec des certifications (LEED, EDGE, WELL, etc.), des améliorations du bien-être utilisateur et des attributs clairs de durabilité.

Défis réels du mass timber : que reste-t-il à résoudre ?

Tout n’est pas simple ou automatique. Dans mon expérience et les analyses récentes du secteur, les principaux freins à l’opérationnalisation du mass timber dans le collectif sont :

• Disponibilité et logistique des matériaux : l’accès aux fournisseurs locaux limite ou renchérit certains projets, surtout hors des pôles à industrie développée.
• Manque de main-d’œuvre qualifiée et d’expérience chantier : les premiers projets encaissent souvent une courbe d’apprentissage.
• Cadres normatifs incertains ou peu flexibles : bien que des pays comme le Canada ou les États-Unis actualisent leurs codes, une grande partie de l’Amérique latine nécessite encore une révision spécifique pour généraliser ce type de construction.
• Perception et formation des utilisateurs finaux : il existe des préjugés sur la sécurité, la durabilité et même l’acoustique/thermique qu’il faut traiter par une communication claire, des visites guidées et des mesures à long terme.

Un cas emblématique est le Canyons, immeuble collectif à Portland (Oregon). Là, l’équipe de développement a surmonté des obstacles liés au code, à la logistique et à la perception des voisins en communiquant ouvertement sur la résistance au feu, la durabilité en climat humide et les bienfaits pour la santé (vous pouvez consulter plus de détails sur leur processus dans le étude de cas complète ici).

Analyse comparative : mass timber vs béton et acier

Un exercice fréquent en conseil est l’analyse du cycle de vie (LCA+LCC, en anglais) et des coûts totaux entre différentes solutions structurelles. Des études académiques récentes montrent que les coûts initiaux peuvent être plus élevés, mais les économies en fondations, main-d’œuvre et accélération de la capitalisation économique finissent par équilibrer ou améliorer la rentabilité globale, surtout en incluant les externalités écologiques et le bien-être utilisateur ([source académique](https://www.researchgate.net/publication/338374876_Life-Cycle_Cost_Analysis_of_a_Mass_Timber_Building_Methodology_and_Hypothetical_Case_Study?utm_source=deptho.ai)).

J’ajouterais une anecdote personnelle : il y a quelques années, en conseillant un consortium évaluant son premier bâtiment en CLT, nous avons découvert que même si le budget structurel augmentait de 8 %, les économies sur les équipements, la facilité d’assemblage et la réduction des déplacements du personnel équilibrèrent la balance finale. La grande différence résidait dans la courbe d’apprentissage et la nécessité d’intégrateurs experts dès le premier jour.

Tendances internationales et adoption en Amérique latine

Le Canada mène la course — près de 700 bâtiments achevés à juin 2024 et plus de 140 en chantier ou projet ([voir The Mass Timber Roadmap](https://transitionaccelerator.ca/wp-content/uploads/2024/06/MT_Roadmap_Digital_vf.pdf?utm_source=deptho.ai)) — tandis que l’Europe expérimente avec des solutions mixtes et des normes plus souples. En Uruguay, au Chili et dans certaines régions du Mexique, des incitatifs clairs existent déjà, l’Uruguay progressant vers une industrialisation accrue et le Chili présentant des prototypes hybrides bois-béton.

La clé pour l’Amérique latine sera de développer les industries locales, adapter les cadres normatifs, renforcer la formation professionnelle et identifier des terrains où la logistique des matériaux soit compétitive. Les premiers promoteurs qui maîtriseront cette courbe disposeront d’un avantage stratégique pour la prochaine décennie.

Stratégies pour architectes et développeurs : clés du succès

• Forger des partenariats précoces avec les fournisseurs de matériaux et les assembleurs. L’intégration verticale est essentielle pour éviter surcoûts et retards sur le chantier.
• Utiliser les méthodologies BIM, la modélisation numérique et le rendu avancé dès la phase conceptuelle. Cela réduit les retouches, coordonne les corps de métier et permet une meilleure communication avec clients et investisseurs (pour des visualisations photoréalistes, considérez des solutions avancées comme Sketch to Render de Deptho).
• Identifier le « moteur » de valeur du projet : durabilité, différentiel de bien-être, rapidité de livraison ou économies à long terme ? En fonction de cela, prioriser la communication avec les parties prenantes et les utilisateurs finaux.
• Investir dans la formation, la gestion des risques et une communication précoce avec les autorités et la communauté locale.
• Évaluer soigneusement le cycle de vie, pas seulement le coût initial, en intégrant maintenance, réaménagement et potentiel de reconversion future.

« Les premières expériences avec le mass timber en Amérique latine montrent que la culture de l’industrialisation doit s’apprendre et s’adapter, mais les résultats sont tangibles : moins de jours de chantier, zéro réclamation des voisins et un produit qui, année après année, gagne en valeur perçue et en opportunité de marque. »

L’avenir proche : défis, politique et nouvelle narration urbaine

Les défis persistent : accélérer la mise à jour des codes, massifier la formation technique, élargir la logistique et éviter le greenwashing. Mais la pression pour décarboner la ville, l’utilisateur toujours plus exigeant et l’arrivée de l’IA ainsi que des processus numériques vont transformer la façon de concevoir en mass timber — intégrant par exemple des outils avancés d’édition et de présentation digitale, tels que les solutions de Fill Room, pour explorer des variantes d’intérieurs en quelques secondes et vendre le différentiel dès le premier instant.

En tant qu’architecte, je suis tombé amoureux de la texture, la chaleur et l’atmosphère unique du bois apparent ; en tant que consultant, je rappelle toujours : industrialiser est un changement culturel, mais celui qui le maîtrise réalise des produits immobiliers qui anticipent la demande et multiplient les différenciateurs face à la concurrence. Le moment est venu.

Vous souhaitez approfondir ?

Je vous recommande d’explorer d’autres guides et articles du blog Deptho sur le développement durable, l’intelligence artificielle appliquée au design et des cas à succès immobiliers. Et si vous souhaitez présenter votre prochain projet collectif avec des visuels irrésistibles et différenciateurs, vous pouvez aujourd’hui créer des rendus et visites en quelques minutes avec nos outils, essayez-les ici.

Avez-vous déjà participé à un projet mass timber ? Partagez votre expérience et vos questions dans les commentaires, et je vous aiderai à démêler les détails clés pour réduire les risques et optimiser les résultats.

Références et ressources pour aller plus loin

• Woodworks : Business Case Studies
• The Mass Timber Roadmap : Télécharger le PDF
• Comparaison des coûts et analyse du cycle de vie académique : voir l’article