Mass timber y vivienda multifamiliar: rendimiento, retos y oportunidades para desarrolladores y arquitectos
Mass timber y vivienda multifamiliar: rendimiento real, retos y oportunidades para el desarrollo urbano
Hace apenas cinco años, proponer la madera estructural en altura (mass timber) para desarrollos multifamiliares hubiese levantado cejas escépticas en cualquier junta de inversión inmobiliaria de América Latina. Hoy, la tendencia no solo es imparable: suma más de 700 edificios en Canadá, decenas en Estados Unidos y Europa, y empieza a verse en mercados emergentes con nuevos incentivos, normativas y una mentalidad fresca sobre sostenibilidad, eficiencia y rentabilidad.
En este artículo, exploro el porqué de este cambio de paradigma, sus desafíos aún vigentes y la pregunta central: ¿cuándo, cómo y para quiénes conviene apostar por mass timber en viviendas multifamiliares y producto inmobiliario? Lo hago basándome en datos propios de desarrollos, análisis recientes y casos internacionales, más la mirada crítica de experiencias reales como arquitecto y consultor. Si eres desarrollador, arquitecto, estudiante o promotor, este análisis va a arrojarte luz y, espero, algunas ideas prácticas para tus próximos proyectos.
¿Qué es el mass timber y por qué es relevante hoy?
Mass timber (madera maciza estructural) agrupa una familia de productos industrializados —CLT (cross-laminated timber), GLT, LVL y otros sistemas— que se ensamblan en placa o viga de gran formato, permitiendo estructuras portantes de media y gran altura, gran luz y mínima huella. A diferencia de la madera tradicional, está pensada para competir de igual a igual con el hormigón y el acero en edificios residenciales, oficinas, hoteles y, especialmente, propuestas multifamiliares de mediana densidad.
¿Por qué este boom reciente? Sencillo: la presión normativa por bajar emisiones en construcción y operación, la urgencia de acelerar entregas ante demanda urbana y la evidencia de que — bien diseñado y gestionado — el mass timber tiene beneficios competitivos reales en tiempo de obra, rentabilidad, percepción de valor y reducción del ciclo de carbono.
¿Cuánto aporta el mass timber al desarrollo multifamiliar?
Lo primero es separar mito y verdad. La madera estructural puede reducir entre 10% y 30% el tiempo total de obra, especialmente por la prefabricación y el montaje en seco. Esto, reportado en estudios como los Mass Timber Business Case Studies, genera ahorros en logística y mano de obra, pero también baja el riesgo de imprevistos climáticos y postergaciones que suelen disparar costos en obras húmedas.
El mass timber es, sobre todo, un potenciador de eficiencia urbana: sus estructuras livianas permiten fundaciones más simples, ahorro de recursos y posibilidades inéditas en terrenos complejos (y por ende, más baratos o centrales). Además, existe evidencia creciente de que mejora la percepción de calidad, el confort térmico-natural e incluso la salud de los habitantes, vinculando interiorismo biofílico y la preferencia por materiales renovables.
El lado financiero: ¿Más caro o más rentable?
Aquí es donde todo desarrollador se juega su credibilidad: ¿conviene realmente? Examinando la evidencia comparada, el mass timber suele ser marginalmente más costoso en el costo directo de estructura (entre 5% y 12% vs hormigón/steel, fuente: Progress Chamber Research), pero lo compensa por:
- Menor tiempo de obra: Permite ingresar antes en la curva de ventas o alquileres (especialmente relevante en mercados de alta demanda urbana).
- Menos gastos financieros e intereses de obra.
- Potencial para precios de venta/renta superiores, asociados a la demanda por atributos verdes y diseño.
- Menor alteración del entorno y reclamaciones vecinales (menos polvo, ruido y residuos de obra).
En un caso real reportado por Woodworks, “District Office” en Portland, el ahorro en tiempos permitió alquilar espacios casi tres meses antes que desarrollos comparables. Si bien el costo fue algo mayor, esos tres meses adicionales se tradujeron en un aumento neto del retorno total sobre inversión, además de una rápida absorción en el mercado arrendatario.
¿En qué casos conviene elegir mass timber para multifamiliares?
La decisión no es lineal. A continuación, algunos escenarios en los que considero que el mass timber ofrece ventajas claras:
- Proyectos en zonas con código edilicio flexible y/o incentivos a la construcción sustentable.
- Mercados donde la velocidad de entrega (y por tanto de venta/renta) marca la diferencia frente a la competencia.
- Edificios de altura mediana (4 a 12 pisos), donde la logística de módulos y montajes compensa los costos iniciales.
- Desarrollos que buscan diferenciarse con certificaciones (LEED, EDGE, WELL, etc), mejoras en bienestar de usuario y atributos de sostenibilidad clara.
Desafíos reales del mass timber: ¿qué queda por resolver?
No todo es fácil o automático. En mi experiencia, y en los análisis recientes del sector, los principales límites para operacionalizar mass timber en multifamiliares son:
- Disponibilidad y logística de materiales: el acceso a proveedores locales limita o encarece algunos proyectos, sobre todo fuera de polos con industria desarrollada.
- Falta de mano de obra calificada y experiencia de obra: los primeros proyectos suelen pagar una curva de aprendizaje.
- Marcos normativos inciertos o poco flexibles: aunque países como Canadá o EE. UU. actualizan sus códigos, buena parte de Latinoamérica aún necesita revisión específica para escalar este tipo de obras.
- Percepción y formación del usuario final: existen prejuicios sobre seguridad, durabilidad e incluso acústica/térmica que deben abordarse con comunicación clara, visitas guiadas y mediciones a largo plazo.
Un caso paradigmático es el Canyons, edificio multifamiliar en Portland (Oregón). Allí, el equipo desarrollador sorteó obstáculos de código, logística y percepción vecinal comunicando abiertamente sobre resistencia al fuego, durabilidad en clima húmedo y beneficios de salud (puedes consultar más sobre su proceso en el caso de estudio completo aquí).
Análisis comparativo: mass timber vs. hormigón y acero
Un ejercicio frecuente en consultoría es el análisis de ciclo de vida (LCA+LCC, por sus siglas en inglés) y de costos totales entre soluciones estructurales. Recientes estudios académicos apuntan a que los costos iniciales pueden ser más altos, pero el ahorro en fundaciones, mano de obra y aceleración de capitalización económica terminan igualando o mejorando la rentabilidad total, especialmente cuando se consideran externalidades ecológicas y de bienestar del usuario ([fuente académica](https://www.researchgate.net/publication/338374876_Life-Cycle_Cost_Analysis_of_a_Mass_Timber_Building_Methodology_and_Hypothetical_Case_Study?utm_source=deptho.ai)).
A lo que agregaría una anécdota personal: hace un par de años, asesorando un consorcio que evaluaba su primer edificio con CLT, descubrimos que si bien el presupuesto de estructura subía un 8%, el ahorro en equipos de obra, facilidad de montaje y reducción de traslados de personal terminó equilibrando el balance en la cuenta final. La gran diferencia fue la curva de aprendizaje y la necesidad de integradores expertos desde el día uno.
Tendencias internacionales y adopción en América Latina
Canadá lidera la carrera — casi 700 edificios completados a junio de 2024 y más de 140 en obra o proyecto ([ver The Mass Timber Roadmap](https://transitionaccelerator.ca/wp-content/uploads/2024/06/MT_Roadmap_Digital_vf.pdf?utm_source=deptho.ai)) —, mientras que Europa experimenta con soluciones mixtas y normas más suaves. En Uruguay, Chile y partes de México ya hay incentivos claros, con Uruguay avanzando hacia una mayor industrialización y Chile presentando prototipos híbridos en madera y hormigón.
La clave para América Latina será desarrollar industrias locales, adaptar marcos normativos, potenciar la capacitación profesional e identificar terrenos donde la logística de materiales sea competitiva. Los primeros desarrolladores que dominen la curva tendrán una ventaja estratégica durante la próxima década.
Estrategias para arquitectos y desarrolladores: claves de éxito
- Formar alianzas tempranas con proveedores de materiales y montajistas. La integración vertical es clave para evitar sobrecostos y demoras en obra.
- Usar metodologías BIM, modelado digital y renderización avanzada desde la fase conceptual. Esto reduce retrabajos, coordina oficios y permite una mejor comunicación con clientes e inversores (para visualizaciones fotorrealistas considera soluciones avanzadas como las de Sketch to Render de Deptho).
- Identificar el “driver” de valor del proyecto: ¿es la sustentabilidad, el diferencial de bienestar, la rapidez de entrega, o el ahorro a largo plazo? Según esto, priorizar la comunicación con stakeholders y usuarios finales.
- Invertir en capacitación, gestión de riesgos y comunicación temprana con autoridades y la comunidad local.
- Evaluar cuidadosamente el ciclo de vida, no solo el costo inicial, integrando mantenimiento, reacondicionamiento y potencial de reconversión futura.
“Las primeras experiencias con mass timber en Latinoamérica enseñan que la cultura de la industrialización debe aprenderse y adaptarse, pero los resultados son tangibles: menos días en obra, cero reclamaciones vecinales y un producto que, año tras año, gana en valor percibido y en oportunidad de marca.”
El futuro inmediato: retos, política y una nueva narrativa urbana
Los retos persisten: acelerar la actualización de códigos, masificar la formación técnica, ampliar la logística y evitar el greenwashing. Pero la presión por descarbonizar la ciudad, el usuario cada vez más exigente y la irrupción de la IA y procesos digitales van a transformar la manera de diseñar en mass timber — integrando, por ejemplo, herramientas avanzadas de edición y presentación digital, como las soluciones de Fill Room, para explorar variantes de interiores en segundos y vender el diferencial desde el minuto uno.
Como arquitecto, me enamoré de la textura, la calidez y la atmósfera inigualable de la madera expuesta; como consultor, siempre advierto: industrializar es un cambio cultural, pero quien lo domina logra productos inmobiliarios que anticipan la demanda y multiplican los diferenciales frente a la competencia. El momento es ahora.
¿Quieres profundizar?
Te recomiendo explorar otras guías y artículos del blog de Deptho sobre desarrollo sostenible, inteligencia artificial aplicada a diseño y casos de éxito inmobiliario. Y si quieres presentar tu próximo proyecto multifamiliar con visuales irresistibles y diferenciadores, hoy puedes crear renders y recorridos en minutos con nuestras herramientas, pruébalas aquí.
¿Has formado parte de un proyecto de mass timber? Cuéntame tu experiencia y dudas en los comentarios, y te ayudo a desentrañar los detalles clave para disminuir riesgos y potenciar los resultados.
Referencias y recursos para profundizar
- Woodworks: Business Case Studies
- The Mass Timber Roadmap: Descargar PDF
- Comparativa de costos y análisis de ciclo de vida académico: ver artículo