サービスとしての家具とビルド・トゥ・レント：不動産における柔軟で持続可能な家具の未来
サービスとしての家具とBuild-to-Rent：不動産における機会、課題、未来
住宅モデルの変革は単なる技術的なものだけでなく、文化的かつ経済的なものでもあります。近年、私は複数の投資家や事業者と共にBuild-to-Rent（BTR）およびFurniture-as-a-Service（FaaS）モデルの分析に取り組んできましたが、その変化は深刻です。賃貸市場の拡大、管理の専門化、柔軟性の追求が、かつてはマージナルだったサーキュラーエコノミー、デザイン、ユーザー体験の概念を押し上げています。今回はこれらのトレンドが2025年以降の不動産と家具市場をどのように再構築するかを考察します。
1. Furniture as a Service（FaaS）とは何か、そして業界が注目する理由
FaaSは単なる月単位の家具レンタルでしょうか？答えはノーです。Furniture as a Service（FaaS）はその枠を大きく超えています。家具のレンタル、返却、再生、再利用を含むサーキュラーなアプローチを統合し、家具の寿命を延ばし廃棄物を最小限にしています。このモデルでは、所有者も利用者も高品質な家具を必要な期間だけ利用し、返却やアップデート、プラン変更が可能です。例えば、ヨーロッパのRoyal Ahrendや米国のCORTは、“5Rプロセス”：Rent（貸す）、Return（返す）、Repeat（繰り返す）、Refurbish（再生）、Repurpose（再利用）を軸にした完全な再生・再利用チェーンを運用し、サーキュラーエコノミーの原則と直接つながっています。 このアプローチは、柔軟性への高まる需要、環境負荷の低減（CO₂排出量削減や廃棄物削減）、そして特にアメリカとヨーロッパにおける賃貸及び商業スペースの管理専門化と強く結びついています。
2. Build-to-Rent（BTR）：伝統的な賃貸から運営管理されたコミュニティへ
Build-to-Rentモデルは賃貸を革新しました。これは販売ではなく長期賃貸を目的とした開発・運営の総称で、管理を制度化し、高水準なサービス、最新のアメニティ、柔軟な契約形態を特徴とします。過去3年間で機関投資家によるBTRへの投資は急増しました：
- 2021年から2024年までに北米・ヨーロッパのBTRファンド向けに185億ドルのプライベートキャピタルが流入（CBRE、2024年）。
- 家族経営のファミリーオフィスや保険会社の参加が拡大し、収益性の高さと空室リスクの低さが魅力。
- JLL Capital Markets（2024年）によると、BTRは従来のマルチファミリー物件に比べて運営純利益率（NOI）が15〜20％高いことが示されています。
しかしそれだけではありません。多くの成功プロジェクトで特徴的なのは「インテリア体験パッケージ」で、家具管理、装飾、アップグレード、更新がユーザーにとっての重要な価値要素となっています。
3. なぜFaaSとBTRは相互補完的なのか？戦略的なつながり
不動産と家具の寿命はもはや「使い切り」の直線的なものではありません。運営管理された住宅と家具サービスの組み合わせは、柔軟でパーソナライズされ、かつ低炭素なエコシステムを形成します。
- BTRの運営者は管理を集中化し、家具の所有コストを削減し、イメージの統一化を図りながらアップグレードやメンテナンスを迅速化します。
- 所有者や利用者は、必要な期間だけ家具を利用し、減価償却や引越し物流のコストを負担しません。
- すべての関係者は環境負荷（Scope 3）を低減でき、ESGの要求や責任ある入居者／企業のニーズに対応可能です。
両モデルを統合したプロジェクトでは、入居者の入れ替わり率が低下し、プロフェッショナルに装飾された空間の価値が最大12%まで月額平均賃料を押し上げています（自社データ、2024年）。
4. 市場データ：急成長と収益性
これらは金額や世界的なトレンドとしてどれほど重要でしょうか？主な指標は以下の通りです。
- 北米のFurniture Rental Service市場は2027年まで年率12％超の成長が見込まれている（IMARC Group、2025年）。
- FaaSはオフィスやフレキシブルな住居のリスク軽減策として認識されており、スペースや設備をペナルティなしで拡大・縮小可能にしている。
- 利用者はパッケージのカスタマイズ、配達・設置サービス、衛生・再生保証を価格以上の価値として評価している。
5. 現在のBTRユーザーと居住者が求めるものは？
特にミレニアル世代とZ世代の現居住者は、柔軟性、時間、デザインを優先します。今年SpaceFlowが実施したBTR居住者アンケートから、以下のトレンドが浮かび上がりました：
- 柔軟なリース契約（BTRでは1年未満の期間も可能）。
- 家具やアップグレードを選べるパッケージで、空間をカスタマイズ・モダン化。
- 共用サービスの管理、配送対応、予防的メンテナンス（家具アップグレードを含む）に技術統合。
6. 不動産業者、投資家、デザイナーへの利点と課題
不動産業者とオペレーター向け：
- 初期投資（CapEx）が減少（家具の多くを運用費（OpEx）として支払うため）。
- 追加サービスやアップセルとして、外観や機能のアップデート提供が可能。
- 品質管理が一貫し予測可能であるため、損耗や破損の減少。
デザイナー、インテリアデザイナー、製造業者向け：
- モジュラー家具、修理可能かつ再生しやすい家具の開発を促進。
- アップグレードパック、リフレッシュコンサルティング、包括的サービスを通じてデザインをサブスクリプション化する機会。
- より大規模かつ安定した需要計画により、生産の効率化と予測可能性向上。
そして課題は？
私が直面した主な課題は以下の通りです。
- 再生サイクルごとの品質とデザインの維持。
- 逆物流の管理（回収、保管、迅速な再生処理）。
- グリーンウォッシュを避け、実際の持続可能性やサーキュラーな影響・フットプリントのデータを伝えること。
すべてをアプリで解決できるわけではなく、アフターサービスや手続きマニュアルが重要（ここに力を入れる事業者が大きなチャンスをつかみます）。
7. 近い将来：AI統合、パーソナライズ、サーキュラーエコノミー
近いうちに、DepthoのようなAIやプラットフォームが統合され、家具のセットパックのデザイン迅速化、写真パフォーマンス解析、ユーザーの人口統計学・ライフサイクル・トレンドに基づいたパーソナライズアップグレードの推薦が加速します。データに基づき、どの家具を再生すべきか、回転率の高いバンドル展開時期、物流のサーキュラー管理による排出量・コスト削減が判断されるでしょう。Depthoのブログでは、AIとデジタルツインが世界の不動産体験をいかに変えているのかの事例をご覧いただけます。
8. FaaS+BTRを導入したい人のためのチェックリスト
- 家具の在庫とライフサイクルを分析し、再生に適しているか確認する。
- 地域の家具パッケージ需要を評価し、セグメントや顧客層に合わせて提供内容を調整する。
- デザイナー、製造業者、迅速なカスタマイズと効率的物流を可能にするプラットフォームと提携する。
- オンライン可視化ツールやバーチャルステージングを導入し、顧客の意思決定をスピードアップし不確実性を低減。
- ESG指標とサーキュラーフットプリントのレポートを開発し、入居者や投資ファンドに対して差別化を図る。
私の経験では、両モデルが最も効果的に機能するのは、回転率が高い都市市場、季節イベント（駐在員、デジタルノマド、企業の資本動向）およびプロフェッショナルに管理された開発で、清掃、アップグレード、カスタマイズといったサービス提供が整っている場所です。
9. このアプローチが開く新たな機会
- 開発者はアップグレードやカスタマイズ家具パックのサービスによる継続収入を獲得可能。
- 家具企業は使用期間の延長と運営者・最終利用者との長期的な直接関係を築ける。
- 不動産仲介業者はプロが手がけるステージングを常に提供し、訪問毎に生き生きとしたリアルな空間を見せて差別化可能。
- 入居者や企業は快適さと柔軟性を享受し、資本を移動性、ビジネス、体験に集中できる。
- インテリアデザインは反復的かつ更新可能なプロセスとなり、トレンドや好みに迅速に対応できる。
総じて、FaaSとBTRは、より投機的でなく、ユーザー、体験、サーキュラリティを重視した業界への道を切り開いています。
10. 結論と次のイノベーションの波
Furniture as a ServiceとBuild-to-Rentは、住宅不動産、デザイン、家具の未来を形成しています。より高い柔軟性、高効率、低環境負荷、そして何よりも常に人を中心に置く可能性を提供します。専門家にとっての課題は、この変化の主体となり、計測可能かつスケーラブルな製品、サービス、空間を創造することです。次のステップは、生成AI、協業プラットフォーム、即時ビジュアライゼーションの統合であり、すべての関係者にとってイノベーションとパーソナライズのサイクルを促進するエンジンとなるでしょう。
商業段階または建築段階における空間と家具のビジュアルデザインの加速に関心がある方は、Fill Room と Deptho.aiのRedesign のツールをぜひご活用ください。クリエイティブなパーソナライズとビジュアライゼーション加速に特化しています。未来は協働的であり、今こそ実験の時です。