Meubilair als Dienst en Build-to-Rent: De toekomst van flexibel en duurzaam meubilair in vastgoed

Meubilair als Dienst en Build-to-Rent: Kansen, Uitdagingen en Toekomst in Vastgoed

De transformatie van residentiële modellen is niet alleen technologisch, maar ook cultureel en economisch. De afgelopen jaren heb ik verschillende investeerders en beheerders begeleid bij de analyse van Build-to-Rent (BTR) en Furniture-as-a-Service (FaaS) modellen, en de verandering is diepgaand. De opkomst van huur, professionalisering van beheer en de zoektocht naar flexibiliteit hebben concepten gestimuleerd die eerder marginaal waren in de circulaire economie, design en gebruikerservaring. Vandaag analyseren we hoe deze trends samenkomen om de vastgoed- en meubelmarkt vanaf 2025 en daarna te herconfigureren.

1. Wat is Furniture as a Service (FaaS) en waarom spreekt de sector erover

Is FaaS alleen het huren van meubels voor een paar maanden? Het korte antwoord: nee. Furniture as a Service (FaaS) gaat veel verder. Het omvat een circulaire benadering met verhuur, retourneren, refurbishing en hergebruik van meubels, waarmee hun levensduur wordt verlengd en afval wordt geminimaliseerd. In dit model krijgen zowel eigenaars als gebruikers toegang tot kwaliteitsmeubilair, gebruiken ze het alleen zolang dat nodig is en kunnen ze het terugbrengen, upgraden of het plan aanpassen naarmate de ruimte verandert of behoeften evolueren.Royal Ahrend in Europa en CORT in de VS bijvoorbeeld, werken met volledige refurbishing en hergebruikketens ondersteund door het zogenaamde ‘5R Proces’: Rent, Return, Repeat, Refurbish, Repurpose, dat direct aansluit bij de principes van de circulaire economie. Deze aanpak sluit aan bij een groeiende vraag naar flexibiliteit, vermindering van milieu-impact (lager CO₂-voetafdruk en minder afval) en de professionalisering van huur- en commerciële ruimtes, vooral in Amerika en Europa.

Bron: WorkDesign - FaaS en circulariteit

2. Build-to-Rent (BTR): Van traditioneel huren naar beheerde communities

Het Build-to-Rent model heeft de huurmarkt gerevolutioneerd: het verwijst naar complete ontwikkelingen ontworpen en beheerd voor langetermijnverhuur in plaats van verkoop. Het institutionaliseert beheer, biedt hoogwaardige diensten, moderne voorzieningen en flexibele contracten. In de afgelopen drie jaar is de institutionele investering in BTR geëxplodeerd:

• $18,5 miljard aan privaat kapitaal gericht op BTR-fondsen in Noord-Amerika en Europa tussen 2021 en 2024 (CBRE, 2024).
• Groeiende deelname van family offices en verzekeraars aangetrokken door rendement en lage leegstand.
• BTR laat operationele nettomarges (NOI) zien die 15-20% hoger liggen dan conventionele multifamily volgens JLL Capital Markets, 2024.

Maar er is meer onderliggend: wat veel succesvolle projecten onderscheidt is het “interior experience package”, waarbij het beheer van meubilair, decoratie, upgrades en vernieuwing een belangrijk waardevermogen voor de gebruiker wordt.

Bekijk BTR inzichten en statistieken bij Beekin

3. Waarom versterken FaaS en BTR elkaar? De strategische verbinding

De levensduur van vastgoed en meubels is niet langer lineair tot 'opgebruikt'. De combinatie van beheerde woningen en meubilair as-a-service creëert een flexibel, gepersonaliseerd en koolstofarm ecosysteem:

• BTR-beheerder centraliseert het beheer, verlaagt eigendomskosten van meubels, standaardiseert de uitstraling en versnelt upgrades of onderhoud.
• De eigenaar/gebruiker heeft alleen toegang tot het benodigde meubilair voor de gewenste tijd, zonder afschrijvingskosten of verhuislogistiek.
• Alle betrokkenen kunnen een lagere milieubelasting rapporteren (Scope 3), passend bij ESG-eisen en voorkeuren van verantwoordelijke huurders/bedrijven.

In projecten waar we beide modellen integreren, daalt het verloop van huurders en stijgt de waargenomen waarde van professioneel ingerichte ruimtes met gemiddeld 12% per maand (eigen data, 2024).

4. Marktcijfers: Exponentiële groei en winstgevendheid

Hoe zwaar telt dit in dollars en op wereldwijde schaal? Enkele belangrijke indicatoren:

1. De Furniture Rental Service sector in Noord-Amerika verwacht jaarlijkse groei van meer dan 12% tot 2027 (IMARC Group, 2025).
2. FaaS wordt gezien als risicobeperking voor flexibele kantoren en woningen, waardoor schaalvergroting of -verkleining van ruimtes en inrichting zonder boetes mogelijk is.
3. De eindgebruiker waardeert de optie tot pakketpersonalisatie, bezorg- en installatie-service en garantie op hygiëne/refurbishing, zelfs boven de basisprijs.

Bekijk businessplan, winstgevendheid en prognoses van IMARC

Statistieken van de Noord-Amerikaanse markt

5. Wat zoeken gebruikers en bewoners van BTR tegenwoordig?

Huidige bewoners, vooral Millennials en Generatie Z, geven prioriteit aan flexibiliteit, tijd en design. Uit een panel met BTR-bewoners dit jaar door SpaceFlow komen verschillende trends naar voren:

• Flexibele leasecontracten (mogelijk met periodes korter dan een jaar voor BTR).
• Meubel- en upgradepakketten naar keuze, om de ruimte te personaliseren en moderniseren.
• Integratie van technologie voor beheer van gemeenschappelijke diensten, levering, klantenservice en voorspellend onderhoud (inclusief meubelupgrades).

Bekijk BTR-bewonersonderzoek

6. Voordelen en uitdagingen voor vastgoedbedrijven, investeerders en ontwerpers

Voor vastgoedbedrijven en beheerders:

• Lagere initiële CAPEX (een groot deel van het meubilair wordt als OPEX betaald).
• Mogelijkheid om esthetische of functionele upgrades als extra dienst of upsell aan te bieden.
• Vermindering van verliezen en schade, omdat kwaliteitsbeheer constant en voorspelbaar is.

Voor ontwerpers, interieurarchitecten en fabrikanten:

• Stimulans om modulaire, repareerbare en makkelijk te refurbishen meubellijnen te ontwikkelen.
• Kans om design te monetariseren via abonnementen op upgradepakketten, refresh-consultancy en integrale service.
• Grotere volumes en stabiele vraagplanning voor efficiëntere en voorspelbare productie.

En de uitdagingen?

De belangrijkste uitdagingen die ik ben tegengekomen zijn:

• Het behoud van kwaliteit en ontwerp in elke refurbishingcyclus.
• Het beheren van de omgekeerde logistiek (ophalen, opslaan, snelle refurbishing).
• Echte duurzaamheid communiceren, greenwashing vermijden en cijfers tonen over impact en circulaire voetafdruk.

Niet alles kan opgelost worden met apps; after-sales service en handmatige protocollen zijn cruciaal (en een enorme kans voor wie het het beste doet).

7. Nabije toekomst: Integratie van AI, personalisatie en circulaire economie

We zullen binnenkort de integratie zien van AI en platforms zoals Deptho om het ontwerp van meubelpakketten te versnellen, de prestatie van fotosets voor listings te analyseren en zelfs gepersonaliseerde upgrades aan te bevelen op basis van demografie, levenscyclus van de gebruiker en trends. Data zal beslissingen aansturen over welke meubels refurbished worden, wanneer bundles met hoge omloopsnelheid gelanceerd worden en hoe circulaire logistiek beheerd wordt om emissies en kosten te minimaliseren. Op de blog van Deptho vind je voorbeelden van hoe AI en digitale tweelingen al de wereldwijde vastgoedervaring transformeren.

Lees meer over digitale tweelingen in dit gerelateerde artikel

8. Actielijst voor wie FaaS+BTR wil implementeren

1. Analyseer je inventaris en levenscyclus van meubels: is het geschikt voor refurbishing?
2. Beoordeel de lokale vraag naar flexibele meubelpakketten en pas het aanbod aan per segment en profiel.
3. Werk samen met designers, fabrikanten of platforms die snelle personalisatie en efficiënte logistiek mogelijk maken.
4. Introduceer online visualisatietools en virtueel inrichten om de klantbeslissing te versnellen en onzekerheid te verminderen.
5. Ontwikkel ESG-metrics en rapportages over circulaire voetafdruk om je aanbod te onderscheiden bij huurders en investeringsfondsen.

Uit mijn ervaring werken beide modellen het beste in stedelijke markten met hoge doorstroom, seizoensevenementen (expats, digitale nomaden, bedrijfshoofdkantoren) en professioneel beheerde projecten met extra services (schoonmaak, upgrades, personalisatie).

9. Welke nieuwe kansen opent deze aanpak?

• Ontwikkelaars kunnen nieuwe continue inkomsten genereren via upgrade diensten of gepersonaliseerde meubelpakketten.
• Meubelbedrijven krijgen toegang tot langere gebruikscycli en langdurige directe relaties met beheerders en eindgebruikers.
• Makelaars kunnen zich onderscheiden met permanente professionele staging, waarbij elke bezichtiging echte en levendige ruimtes toont.
• Huurders en bedrijven genieten van meer welzijn en flexibiliteit en kunnen kapitaal richten op mobiliteit, business en beleving.
• Interieurontwerp wordt een terugkerend, actueel proces met snelle respons op trends en voorkeuren.

Samengevat openen FaaS en BTR de weg naar een minder speculatieve industrie, meer gericht op gebruikers, ervaring en circulariteit.

10. Conclusies en de volgende innovatiegolf

Furniture as a Service en Build-to-Rent bepalen de koers van residentieel vastgoed, design en meubilair. Meer flexibiliteit, hogere efficiëntie, een lagere milieu-impact en – vooral – de mogelijkheid om altijd de mens centraal te stellen. De uitdaging voor professionals is actief onderdeel te zijn van deze verandering: producten, diensten en ruimtes op maat, meetbaar en schaalbaar creëren. De volgende stap? De integratie van generatieve AI, collaboratieve platforms en directe visualisatie wordt de motor van innovatie en personalisatie voor alle betrokkenen.

Wil je dieper ingaan op het versnellen van visueel ontwerp van ruimtes en meubels in commerciële of architecturale fases, verken dan de tools van Fill Room en Redesign van Deptho.ai, gericht op het versnellen van personalisatie en creatieve visualisatie. De toekomst is collaboratief en het moment om te experimenteren is nu.