Mass timber e habitação multifamiliar: desempenho, desafios e oportunidades para desenvolvedores e arquitetos

Mass timber e habitação multifamiliar: desempenho real, desafios e oportunidades para o desenvolvimento urbano

Há apenas cinco anos, propor madeira estrutural em altura (mass timber) para empreendimentos multifamiliares levantaria sobrancelhas céticas em qualquer reunião de investimento imobiliário na América Latina. Hoje, a tendência não é apenas imparável: soma mais de 700 edifícios no Canadá, dezenas nos Estados Unidos e Europa, e começa a aparecer em mercados emergentes com novos incentivos, normativas e uma mentalidade renovada sobre sustentabilidade, eficiência e rentabilidade.

Neste artigo, exploro o porquê dessa mudança de paradigma, seus desafios ainda vigentes e a pergunta central: quando, como e para quem vale a pena apostar em mass timber em habitações multifamiliares e produtos imobiliários? Faço isso com base em dados próprios de empreendimentos, análises recentes e casos internacionais, além da visão crítica de experiências reais como arquiteto e consultor. Se você é desenvolvedor, arquiteto, estudante ou promotor, esta análise vai iluminar seu caminho e, espero, trazer algumas ideias práticas para seus próximos projetos.

O que é mass timber e por que é relevante hoje?

Mass timber (madeira maciça estrutural) agrupa uma família de produtos industrializados — CLT (cross-laminated timber), GLT, LVL e outros sistemas — que se montam em placa ou viga de grande formato, permitindo estruturas portantes de média e grande altura, com grandes vãos e mínima pegada. Diferentemente da madeira tradicional, foi pensado para competir de igual para igual com o concreto e o aço em edifícios residenciais, escritórios, hotéis e, especialmente, em propostas multifamiliares de densidade média.

Por que esse boom recente? Simples: a pressão regulatória para reduzir emissões na construção e operação, a urgência de acelerar entregas diante da demanda urbana e a evidência de que — bem projetado e gerido — o mass timber tem benefícios competitivos reais em tempo de obra, rentabilidade, percepção de valor e redução do ciclo de carbono.

Quanto o mass timber contribui para o desenvolvimento multifamiliar?

O primeiro passo é separar mito e verdade. A madeira estrutural pode reduzir entre 10% e 30% do tempo total de obra, especialmente pela pré-fabricação e montagem a seco. Isso, reportado em estudos como os Mass Timber Business Case Studies, gera economias em logística e mão de obra, mas também reduz o risco de imprevistos climáticos e atrasos que costumam elevar custos em obras úmidas.

O mass timber é, sobretudo, um potencializador de eficiência urbana: suas estruturas leves permitem fundações mais simples, economia de recursos e possibilidades inéditas em terrenos complexos (e, por consequência, mais baratos ou centrais). Além disso, há evidências crescentes de que melhora a percepção de qualidade, o conforto térmico-natural e até mesmo a saúde dos moradores, vinculando o design biofílico interior e a preferência por materiais renováveis.

O lado financeiro: mais caro ou mais rentável?

Aqui é onde todo desenvolvedor aposta sua credibilidade: realmente vale a pena? Examinando a evidência comparada, o mass timber costuma ser marginalmente mais caro no custo direto da estrutura (entre 5% e 12% vs. concreto/steel, fonte: Progress Chamber Research), mas compensa por:

• Menor tempo de obra: permite iniciar a curva de vendas ou alugueis antes (especialmente relevante em mercados de alta demanda urbana).
• Menores gastos financeiros e juros da obra.
• Potencial para preços de venda/aluguel superiores, associados à demanda por atributos verdes e design.
• Menor perturbação do entorno e reclamações de vizinhos (menos poeira, ruído e resíduos de obra).

Em um caso real reportado pela Woodworks, “District Office” em Portland, a economia de tempo permitiu alugar os espaços quase três meses antes do que empreendimentos comparáveis. Embora o custo tenha sido um pouco maior, esses três meses adicionais se traduziram em um aumento líquido do retorno total sobre investimento, além de uma rápida absorção no mercado de locação.

Em que casos vale a pena escolher mass timber para multifamiliares?

A decisão não é linear. A seguir, alguns cenários em que considero que o mass timber oferece vantagens claras:

• Projetos em áreas com código de construção flexível e/ou incentivos para construção sustentável.
• Mercados onde a velocidade de entrega (e, portanto, da venda/aluguéis) faz diferença frente à concorrência.
• Edifícios de altura média (4 a 12 andares), onde a logística de módulos e montagens compensa os custos iniciais.
• Desenvolvimentos que busquem se diferenciar com certificações (LEED, EDGE, WELL, etc), melhorias no bem-estar do usuário e atributos claros de sustentabilidade.

Desafios reais do mass timber: o que ainda falta resolver?

Nem tudo é fácil ou automático. Na minha experiência, e nas análises recentes do setor, os principais limites para operacionalizar mass timber em multifamiliares são:

• Disponibilidade e logística de materiais: o acesso a fornecedores locais limita ou encarece alguns projetos, sobretudo fora dos polos com indústria desenvolvida.
• Falta de mão de obra qualificada e experiência em obra: os primeiros projetos costumam pagar uma curva de aprendizado.
• Marcos regulatórios incertos ou pouco flexíveis: embora países como Canadá ou EUA atualizem seus códigos, grande parte da América Latina ainda precisa de revisão específica para escalar esse tipo de obra.
• Percepção e formação do usuário final: existem preconceitos sobre segurança, durabilidade e até acústica/térmica que devem ser abordados com comunicação clara, visitas guiadas e medições de longo prazo.

Um caso paradigmático é o Canyons, edifício multifamiliar em Portland (Oregon). Lá, a equipe desenvolvedora superou obstáculos de código, logística e percepção dos vizinhos comunicando abertamente sobre resistência ao fogo, durabilidade em clima úmido e benefícios para a saúde (você pode consultar mais sobre seu processo no estudo de caso completo aqui).

Análise comparativa: mass timber vs concreto e aço

Um exercício comum em consultoria é a análise do ciclo de vida (LCA+LCC, na sigla em inglês) e dos custos totais entre soluções estruturais. Estudos acadêmicos recentes apontam que os custos iniciais podem ser maiores, mas a economia em fundações, mão de obra e aceleração da capitalização econômica acabam igualando ou melhorando a rentabilidade total, especialmente quando consideradas externalidades ecológicas e de bem-estar do usuário ([fonte acadêmica](https://www.researchgate.net/publication/338374876_Life-Cycle_Cost_Analysis_of_a_Mass_Timber_Building_Methodology_and_Hypothetical_Case_Study?utm_source=deptho.ai)).

A isso acrescento uma anedota pessoal: há alguns anos, assessorando um consórcio que avaliava seu primeiro edifício com CLT, descobrimos que, embora o orçamento da estrutura aumentasse 8%, a economia em equipamentos de obra, facilidade de montagem e redução de deslocamentos de pessoal acabou equilibrando o balanço na conta final. A grande diferença foi a curva de aprendizado e a necessidade de integradores especializados desde o primeiro dia.

Tendências internacionais e adoção na América Latina

O Canadá lidera a corrida — quase 700 edifícios concluídos até junho de 2024 e mais de 140 em obra ou projeto ([veja The Mass Timber Roadmap](https://transitionaccelerator.ca/wp-content/uploads/2024/06/MT_Roadmap_Digital_vf.pdf?utm_source=deptho.ai)) —, enquanto a Europa experimenta com soluções híbridas e normas mais brandas. No Uruguai, Chile e partes do México já existem incentivos claros, com o Uruguai avançando para uma maior industrialização e o Chile apresentando protótipos híbridos em madeira e concreto.

A chave para a América Latina será desenvolver indústrias locais, adaptar marcos regulatórios, fortalecer a capacitação profissional e identificar terrenos onde a logística de materiais seja competitiva. Os primeiros desenvolvedores que dominarem essa curva terão uma vantagem estratégica na próxima década.

Estratégias para arquitetos e desenvolvedores: chaves do sucesso

• Formar alianças precoces com fornecedores de materiais e montadores. A integração vertical é chave para evitar custos adicionais e atrasos na obra.
• Usar metodologias BIM, modelagem digital e renderização avançada desde a fase conceitual. Isso reduz retrabalhos, coordena ofícios e permite melhor comunicação com clientes e investidores (para visualizações fotorrealistas considere soluções avançadas como as do Sketch to Render de Deptho).
• Identificar o “motor” de valor do projeto: é a sustentabilidade, o diferencial de bem-estar, a rapidez na entrega ou a economia a longo prazo? Conforme isso, priorizar a comunicação com stakeholders e usuários finais.
• Investir em capacitação, gestão de riscos e comunicação precoce com autoridades e a comunidade local.
• Avaliar cuidadosamente o ciclo de vida, não apenas o custo inicial, integrando manutenção, recondicionamento e potencial de reconversão futura.

“As primeiras experiências com mass timber na América Latina mostram que a cultura da industrialização deve ser aprendida e adaptada, mas os resultados são tangíveis: menos dias de obra, zero reclamações dos vizinhos e um produto que, ano após ano, ganha em valor percebido e em oportunidade de marca.”

O futuro imediato: desafios, política e uma nova narrativa urbana

Os desafios permanecem: acelerar a atualização dos códigos, massificar a formação técnica, ampliar a logística e evitar o greenwashing. Mas a pressão para descarbonizar a cidade, o usuário cada vez mais exigente e a irrupção da IA e processos digitais vão transformar a forma de projetar em mass timber — integrando, por exemplo, ferramentas avançadas de edição e apresentação digital, como as soluções de Fill Room, para explorar variações de interiores em segundos e vender o diferencial desde o primeiro minuto.

Como arquiteto, me apaixonei pela textura, calor e atmosfera incomparável da madeira aparente; como consultor, sempre alerto: industrializar é uma mudança cultural, mas quem a domina produz imóveis que antecipam a demanda e multiplicam os diferenciais frente à concorrência. O momento é agora.

Quer se aprofundar?

Recomendo explorar outros guias e artigos do blog da Deptho sobre desenvolvimento sustentável, inteligência artificial aplicada ao design e casos de sucesso imobiliário. E se quiser apresentar seu próximo projeto multifamiliar com visuais irresistíveis e diferenciadores, hoje você pode criar renders e passeios em minutos com nossas ferramentas, experimente-as aqui.

Você já participou de um projeto de mass timber? Conte sua experiência e dúvidas nos comentários, e ajudo você a desvendar os detalhes-chave para reduzir riscos e potencializar os resultados.

Referências e recursos para aprofundar

• Woodworks: Business Case Studies
• The Mass Timber Roadmap: Baixar PDF
• Comparação de custos e análise acadêmica do ciclo de vida: ver artigo