Material passports e reutilização de materiais em arquitetura: O futuro circular dos projetos imobiliários

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Material passports e reutilização de materiais em arquitetura: O futuro circular dos projetos imobiliários
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Material passports e reutilização de materiais em arquitetura: O futuro circular dos projetos imobiliários

O setor da construção e o imobiliário estão diante de uma transformação essencial: a transição de um modelo linear (construir-usar-demolir) para um circular. Não se trata apenas de otimizar custos ou reduzir resíduos, mas de repensar o valor dos espaços, materiais e edifícios, considerando todo o seu ciclo de vida. Nesse novo paradigma, os material passports e a reutilização de materiais surgem como ferramentas chave para que arquitetos, imobiliárias, proprietários e designers criem valor real, sustentável e mensurável. Por que estão revolucionando a forma de projetar, vender e gerir projetos?

O que são os material passports e por que são importantes?

Um material passport (passaporte de material) é uma espécie de 'identidade digital' atribuída a cada componente, produto ou material que compõe um edifício. Contém informações detalhadas sobre composição, procedência, conteúdo reciclado, potencial de reutilização, emissões associadas e, até mesmo, o valor residual. É como uma ficha única que acompanha o material durante toda sua vida útil, mesmo após ser desmontado ou reutilizado.

Com eles, os stakeholders podem tomar melhores decisões no design, compra, manutenção ou venda de propriedades. Não apenas facilitam a reutilização dos materiais ao fim da vida útil, mas também abrem portas para novas oportunidades de negócio e economia ao longo do ciclo do edifício.

  • Quer conhecer exemplos de material passports? A Maconda Solutions detalha suas funções e vantagens em transparência, circularidade e carbono no setor real estate [Maconda Solutions](https://www.macondasolutions.com/materialpassports?utm_source=deptho.ai).
  • O que implica? Permitem planejar a desmontagem, o reuso e a gestão eficiente dos materiais em todas as fases do projeto: desde o design até a renovação, e além.

Reutilização de materiais: do resíduo ao recurso valioso

A reutilização não é apenas reciclagem. Envolve identificar componentes inteiros que podem permanecer em uso em novas obras, reformas ou atualizações, poupando recursos e reduzindo a pressão ambiental. O enfoque circular propõe que um painel de madeira, janelas ou até mesmo uma escada possam ter várias 'vidas' ao longo de diferentes construções.

  • Um relatório recente da Circular Buildings Coalition demonstrou que o uso de materiais reutilizados pode diminuir a pegada de carbono de um edifício em até 30% comparado com a prática tradicional [Circular Buildings Coalition](https://www.circularbuildingscoalition.org/latest/scaling-up-circularity-through-trading-the-business-case-for-reused-building-materials?utm_source=deptho.ai).
  • O enfoque digital, desde o escaneamento 3D até plataformas de gestão de informação, é chave para identificar, catalogar e assegurar a rastreabilidade e o potencial econômico de cada componente [ScienceDirect](https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0959652624032700?utm_source=deptho.ai).

Como funciona a arquitetura circular e o ciclo dos materiais

  1. Design circular: planejamento de edifícios 'desconstruíveis' e com componentes facilmente desmontáveis. Isso implica escolher materiais e sistemas construtivos pensando tanto no presente quanto em suas futuras aplicações.
  2. Implementação do material passport desde o início: cada elemento físico é acompanhado de seu 'documento digital', que facilitará sua valorização no futuro.
  3. Acompanhamento durante a vida útil: integração de software e plataformas colaborativas onde proprietários, imobiliárias e técnicos acessam o histórico, estado e potencial de cada material.
  4. Desconstrução inteligente: quando chega o momento de renovar ou demolir, o processo permite separar e reutilizar, com informações precisas sobre composição, histórico e possíveis usos.
  5. Reintegração ao mercado: os materiais, com seu material passport, podem ser revendidos, reutilizados em novos projetos ou processados para fabricar componentes de maior valor.

Esse processo agiliza uma das maiores barreiras que a economia circular aplicada à construção enfrentava: a falta de informação útil e facilmente compartilhável sobre o estado e a viabilidade dos materiais existentes.

Quais benefícios diretos oferece implementar material passports?

  • Acesso rápido à informação, multiplicando a transparência tanto para investidores quanto para usuários finais.
  • Redução de custos na desmontagem, venda ou reciclagem de componentes.
  • Aumento do valor residual do edifício, pois os materiais ficam identificados e valorizados.
  • Melhor posicionamento para cumprir normativas e padrões ambientais cada vez mais exigentes.
  • Possibilidade de acesso a incentivos fiscais ou subsídios para projetos responsáveis e sustentáveis.
Na minha experiência acompanhando vários projetos imobiliários, a digitalização dos materiais não só reduz a incerteza ao planejar reformas, mas também abre caminhos antes impensáveis para a colaboração entre arquitetos, imobiliárias e clientes.

Quem deve impulsionar a adoção de material passports e reutilização?

Embora sejam especialmente relevantes em grandes projetos corporativos e desenvolvimentos urbanos, a verdade é que as vantagens também se estendem para equipes de design, arquitetos independentes e até proprietários de imóveis que buscam aumentar o valor de revenda ou aluguel. As instituições públicas, além disso, podem liderar a transformação por meio de regulamentação ou incentivos para obras circulares.

  1. Proprietários: podem planejar reformas rentáveis, verificar o estado das instalações e materiais, ou comprovar a sustentabilidade do seu ativo.
  2. Agências imobiliárias: as propriedades com passaportes digitais se destacam em um mercado onde cada vez mais clientes priorizam eficiência energética e certificação ecológica.
  3. Escritórios de arquitetura e construtoras: acessam fontes confiáveis de materiais reutilizados certificados, reduzindo a dependência de cadeias de suprimentos voláteis.

Uma cidade inteligente e circular não se constrói sozinha: requer diálogo, soluções digitais e visão de longo prazo.

Metodologias digitais: o papel da tecnologia na circularidade

Os avanços tecnológicos são a espinha dorsal que permite a gestão eficaz de um ciclo circular de materiais. Atualmente, o fluxo digital é integrado: desde o escaneamento a laser 3D para inventário preciso, plataformas BIM, até bases de dados colaborativas e blockchain para rastreabilidade.

  • A Nature publicou recentemente um modelo de cinco etapas digitais para facilitar o 'matchmaking' de materiais reutilizáveis, validado em casos reais e com resultados mensuráveis [Nature](https://www.nature.com/articles/s44296-024-00034-8?utm_source=deptho.ai).
  • Cada vez mais empresas, de plataformas especializadas a marketplaces de materiais circulares, priorizam o uso de Material Passports e bases de dados abertas.

Como especialista em ferramentas digitais, vi na prática como a digitalização — e não somente os sistemas complexos, mas também soluções intermediárias e fáceis de usar — permitiu que pequenos escritórios identificassem, armazenassem e reutilizassem mais de 60% dos materiais de seus projetos em menos de dois anos.

Casos reais e aprendizados internacionais em bairros e projetos circulares

O relatório da Realdania sobre ambientes urbanos circulares estudou casos como Kera, na Finlândia, onde a reconversão de uma área industrial permitiu integrar economia circular, reutilização massiva de materiais e gestão digital. O resultado foi uma comunidade mais resiliente, baixa pegada ecológica e melhor qualidade de vida [Realdania](https://realdania.dk/-/media/realdaniadk/publikationer/faglige-publikationer/circular-built-environment/case-studies-in-the-circular-built-environment-(1).pdf?utm_source=deptho.ai).

Na minha experiência acompanhando um desenvolvimento imobiliário urbano na América Latina, a ausência de registros adequados para instalações antigas (estruturas, janelas, etc.) levou a desperdiçar quase 50% dos recursos por falta de informação sobre sua reutilização. Aprendemos que contar com passaportes de material poderia ter minimizado custos, emissões e gerado receitas na venda de excedentes, atraindo novos investidores interessados na sustentabilidade.

Quais obstáculos existem e como são superados?

A mudança para a circularidade requer vontade, capacitação e, sobretudo, um compromisso com a inovação digital. Os principais desafios que o setor enfrenta são:

  • Falta de padronização: a interoperabilidade entre plataformas e certificações precisa avançar.
  • Resistência cultural: muitos agentes temem o desconhecido, quando na realidade a digitalização economiza tempo e evita dores de cabeça.
  • Investimentos iniciais: embora sejam habituais, a rentabilidade chega rapidamente. A economia e o potencial de valorização compensam a barreira inicial.

Para superá-los, a comunicação eficaz e o trabalho com aliados tecnológicos e plataformas que agreguem valor — como a Deptho para visualização digital, catalogação e potencialização do valor dos espaços — são estratégicos.

Que oportunidades gera para desenvolvedores, agentes e proprietários?

  1. Geração de novas linhas de negócio: desde venda de materiais desmontados até consultoria sobre circularidade para clientes.
  2. Diferenciação da oferta no mercado: projetos 'com passaporte' se destacam por transparência, inovação e solidez ambiental.
  3. Possibilidade de acessar mercados internacionais ou institucionais onde se exigem certificações ambientais avançadas.
  4. Aumento do apelo para investidores responsáveis (fundos verdes, family offices ou fundos de pensão).
  5. Excelentes histórias e argumentos de marketing baseados em dados confiáveis, mensuráveis e facilmente comunicáveis.

O futuro dos ambientes circulares é colaborativo e digital

A tendência é irreversível. O ciclo do design e da gestão imobiliária já está mudando para o modelo circular. Estima-se que, para 2030, quase 35% dos novos desenvolvimentos ou renovações em mercados líderes como Europa e América do Norte utilizarão algum tipo de material passport ou gestão digital avançada para seus componentes, de acordo com previsões da Nature e ScienceDirect [ScienceDirect](https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S2666188825000140?utm_source=deptho.ai).

Adotar essas práticas de forma precoce posiciona melhor cada projeto, permite construir parcerias, acessar financiamento verde e gera uma narrativa autêntica e potente, algo cada vez mais valorizado tanto por compradores finais quanto por investidores de longo prazo.

Olhando para o futuro, ninguém quer edifícios-rio: espaços que escorrem e perdem valor a cada reforma. O caminho circular aposta em edifícios-árvore, onde cada parte cresce, se integra e pode voltar à vida em novas formas, infinitas vezes.

Como começar: passos práticos para integrar circularidade hoje

  1. Avalie o estoque de materiais e componentes de sua propriedade, projeto ou portfólio. Utilize inventário digital ou aplicativos acessíveis para coletar dados-chave.
  2. Identifique os possíveis materiais reutilizáveis, mesmo que atualmente não planeje reformar. Consulte especialistas em desmontagem e reuso.
  3. Pesquise soluções digitais de material passports em seu mercado ou alianças com escritórios, construtoras e plataformas que ofereçam rastreabilidade.
  4. Adicione valor com visualização profissional: utilize ferramentas como as de Deptho e Photo Enhance para mostrar seu espaço e materiais de forma atraente, favorecendo novas oportunidades.
  5. Some a história sustentável do seu imóvel ou projeto em todas as suas comunicações de marketing digital, plataformas imobiliárias e apresentações a clientes.
  6. Continue se capacitando em tendências e casos de sucesso sobre circularidade. Você pode complementar sua leitura com mais artigos e guias práticos aqui no blog da Deptho.

Conclusão: a circularidade e os material passports como vantagem competitiva

Incorporar material passports e a lógica de reutilização em arquitetura e real estate é uma fórmula vencedora. Multiplica o valor dos projetos, facilita a venda e a transformação dos espaços e converte desafios ambientais em criatividade aplicada.

O futuro da arquitetura e do real estate pertence àqueles que souberem somar tecnologia, visão circular e uma gestão ativa do valor dos materiais. Não é apenas construir, mas deixar uma marca positiva, colaborando em rede e com as ferramentas mais avançadas ao alcance.