Mass timber și locuințe multifamiliale: performanță, provocări și oportunități pentru dezvoltatori și arhitecți

Mass timber și locuințe multifamiliale: performanță reală, provocări și oportunități pentru dezvoltarea urbană

Acum doar cinci ani, propunerea utilizării lemnului structural pe înălțime (mass timber) pentru dezvoltări multifamiliale ar fi stârnit scepticism în orice ședință de investiții imobiliare din America Latină. Astăzi, această tendință nu este doar de neoprit: totalizează peste 700 de clădiri în Canada, zeci în Statele Unite și Europa, și începe să fie vizibilă și pe piețe emergente cu noi stimulente, reglementări și o mentalitate proaspătă privind sustenabilitatea, eficiența și rentabilitatea.

În acest articol explorez motivele acestui schimb de paradigmă, provocările încă existente și întrebarea esențială: când, cum și pentru cine merită să mizezi pe mass timber în locuințele multifamiliale și produsele imobiliare? Mă bazez pe date proprii din dezvoltări, analize recente și cazuri internaționale, plus o perspectivă critică din experiențe reale ca arhitect și consultant. Dacă ești dezvoltator, arhitect, student sau promotor, această analiză îți va aduce lumină și, sper, câteva idei practice pentru proiectele tale viitoare.

Ce este mass timber și de ce este relevant astăzi?

Mass timber (lemn masiv structural) cuprinde o familie de produse industrializate —CLT (cross-laminated timber), GLT, LVL și alte sisteme— care se asamblează în plăci sau grinzi de format mare, permițând structuri portante de înălțime medie și mare, cu deschideri mari și amprentă minimă. Spre deosebire de lemnul tradițional, este conceput să concureze pe picior egal cu betonul și oțelul în clădiri rezidențiale, birouri, hoteluri și, în special, în propuneri multifamiliale de densitate medie.

De ce acest boom recent? Simplu: presiunea normativă pentru reducerea emisiilor în construcție și operare, urgența de a accelera livrările în fața cererii urbane și evidența că — bine proiectat și gestionat — mass timber oferă beneficii competitive reale în timpul de execuție, rentabilitate, percepția valorii și reducerea ciclului de carbon.

Cât contribuie mass timber la dezvoltarea multifamilială?

Primul lucru este să separăm mitul de adevăr. Lemnul structural poate reduce între 10% și 30% timpul total de execuție, în special datorită prefabricării și montajului uscat. Acest lucru, raportat în studii precum Mass Timber Business Case Studies, generează economii în logistică și forță de muncă, dar reduce și riscul de întârzieri cauzate de condiții meteo nefavorabile, care de obicei cresc costurile în construcțiile umede.

Mass timber este, mai presus de toate, un multiplicator al eficienței urbane: structurile sale ușoare permit fundații mai simple, economii de resurse și posibilități inedite pe terenuri complexe (și, prin urmare, mai ieftine sau centrale). În plus, există dovezi tot mai clare că îmbunătățește percepția calității, confortul termic natural și chiar sănătatea locatarilor, conectând designul biofilic interior și preferința pentru materiale regenerabile.

Partea financiară: Mai scump sau mai rentabil?

Aici se joacă toți dezvoltatorii credibilitatea lor: merită cu adevărat? Analizând dovezile comparative, mass timber este de obicei marginal mai scump în costul direct al structurii (între 5% și 12% față de beton/oțel, sursa: Progress Chamber Research), dar compensează prin:

• Timp de execuție mai scurt: Permite intrarea mai rapidă pe piața de vânzări sau chirii (foarte relevant pe piețele urbane cu cerere mare).
• Mai puține cheltuieli financiare și dobânzi de lucru.
• Potenzial pentru prețuri de vânzare/chirie mai mari, asociate cererii pentru atribute verzi și design.
• Afectare mai mică a mediului înconjurător și mai puține reclamații din partea vecinilor (mai puțin praf, zgomot și deșeuri de șantier).

Într-un caz real raportat de Woodworks, „District Office” din Portland, economiile de timp au permis închirierea spațiilor cu aproape trei luni mai devreme decât dezvoltările comparabile. Deși costul a fost puțin mai mare, aceste trei luni suplimentare s-au transformat într-o creștere netă a rentabilității totale a investiției, precum și într-o absorbție rapidă pe piața de închirieri.

În ce cazuri merită ales mass timber pentru multifamiliale?

Decizia nu este liniară. Mai jos, câteva scenarii în care consider că mass timber oferă avantaje clare:

• Proiecte în zone cu coduri de construcție flexibile și/sau stimulente pentru construcții sustenabile.
• Piețe unde viteza de livrare (și implicit de vânzare/chirie) face diferența în fața concurenței.
• Clădiri de înălțime medie (4 până la 12 etaje), unde logistica de module și montaje compensează costurile inițiale.
• Dezvoltări ce urmăresc diferențierea prin certificări (LEED, EDGE, WELL etc.), îmbunătățiri ale bunăstării utilizatorului și atribute clare de sustenabilitate.

Provocări reale ale mass timber: ce mai rămâne de rezolvat?

Nu totul este ușor sau automat. Din experiența mea, și din analize recente în sector, principalele limite pentru operaționalizarea mass timber în multifamiliale sunt:

• Disponibilitatea și logistica materialelor: accesul la furnizori locali limitează sau scumpește unele proiecte, mai ales în afara centrelor cu industrie dezvoltată.
• Lipsa forței de muncă calificată și experiență în șantier: primele proiecte înregistrează o curbă de învățare.
• Cadre normative incerte sau rigide: deși țări precum Canada sau SUA își actualizează codurile, mare parte din America Latină încă necesită revizuiri specifice pentru a scala astfel de construcții.
• Percepția și instruirea utilizatorului final: există prejudecăți legate de siguranță, durabilitate și chiar acustică/termică care trebuie adresate cu comunicare clară, vizite ghidate și măsurători pe termen lung.

Un caz emblematic este Canyons, un bloc multifamilial din Portland, Oregon. Acolo, echipa de dezvoltare a depășit obstacole de cod, logistică și percepție comunitară comunicând deschis despre rezistența la foc, durabilitatea în climat umed și beneficiile pentru sănătate (poți consulta mai multe despre procesul lor în studiul de caz complet aici).

Analiză comparativă: mass timber vs beton și oțel

Un exercițiu frecvent în consultanță este analiza ciclului de viață (LCA+LCC, după acronimele englezești) și a costurilor totale între soluții structurale. Studii academice recente indică faptul că costurile inițiale pot fi mai mari, dar economiile la fundații, forță de muncă și accelerarea capitalizării economice egalizează sau chiar îmbunătățesc rentabilitatea totală, în special când se iau în calcul externalitățile ecologice și bunăstarea utilizatorului ([sursă academică](https://www.researchgate.net/publication/338374876_Life-Cycle_Cost_Analysis_of_a_Mass_Timber_Building_Methodology_and_Hypothetical_Case_Study?utm_source=deptho.ai)).

La care adaug o anecdotă personală: acum câțiva ani, consiliind un consorțiu care evalua prima sa clădire cu CLT, am descoperit că, deși bugetul pentru structură creștea cu 8%, economiile la echipamentele de șantier, ușurința montajului și reducerea deplasărilor personalului au echilibrat balanța la final. Diferența majoră a fost curba de învățare și necesitatea integratorilor experți încă de la început.

Tendințe internaționale și adoptare în America Latină

Canada conduce cursa — aproape 700 de clădiri finalizate până în iunie 2024 și peste 140 în construcție sau proiect ([vezi The Mass Timber Roadmap](https://transitionaccelerator.ca/wp-content/uploads/2024/06/MT_Roadmap_Digital_vf.pdf?utm_source=deptho.ai)) —, în timp ce Europa experimentează soluții mixte și reglementări mai relaxate. În Uruguay, Chile și părți din Mexic există deja stimulente clare, cu Uruguay avansând spre o industrializare mai mare, iar Chile prezentând prototipuri hibride de lemn și beton.

Cheia pentru America Latină va fi dezvoltarea industriilor locale, adaptarea cadrului normativ, promovarea formării profesionale și identificarea terenurilor unde logistica materialelor este competitivă. Primii dezvoltatori care vor stăpâni curba vor avea un avantaj strategic în următorul deceniu.

Strategii pentru arhitecți și dezvoltatori: chei ale succesului

• Formarea de parteneriate încă din fazele timpurii cu furnizori de materiale și montatori. Integrarea verticală este esențială pentru a evita costuri suplimentare și întârzieri pe șantier.
• Utilizarea metodologiilor BIM, modelare digitală și randare avansată încă din faza conceptuală. Acest lucru reduce refacerile, coordonează meșteșugurile și permite o comunicare mai bună cu clienții și investitorii (pentru vizualizări fotorealistice, ia în considerare soluții avansate precum Sketch to Render de Deptho).
• Identificarea „factorului” de valoare al proiectului: este sustenabilitatea, diferențiatorul legat de bunăstare, viteza de livrare sau economiile pe termen lung? În funcție de asta, prioritizarea comunicării cu părțile interesate și utilizatorii finali.
• Investiția în formare, managementul riscurilor și comunicare timpurie cu autoritățile și comunitatea locală.
• Evaluarea atentă a ciclului de viață, nu doar a costului inițial, integrând mentenanța, recondiționarea și potențialul de reconversie viitoare.

„Primele experiențe cu mass timber în America Latină arată că cultura industrializării trebuie învățată și adaptată, dar rezultatele sunt tangibile: mai puține zile pe șantier, zero reclamații ale vecinilor și un produs care, an după an, capătă valoare percepută și oportunitate de brand.”

Viitorul imediat: provocări, politică și o nouă narațiune urbană

Provocările persistă: accelerarea actualizării codurilor, masificarea formării tehnice, extinderea logisticii și evitarea greenwashing-ului. Dar presiunea pentru decarbonizarea orașului, utilizatorul tot mai exigent și intruziunea IA și a proceselor digitale vor transforma modul în care se proiectează în mass timber — integrând, de exemplu, instrumente avansate de editare și prezentare digitală, precum soluțiile Fill Room, pentru a explora variante de interior în câteva secunde și a vinde diferențiatorul din primul minut.

Ca arhitect, m-am îndrăgostit de textura, căldura și atmosfera inegalabilă a lemnului expus; ca consultant, avertizez mereu: industrializarea este o schimbare culturală, dar cine o stăpânește obține produse imobiliare care anticipează cererea și multiplică diferențiatorii față de concurență. Momentul este acum.

Vrei să aprofundezi?

Îți recomand să explorezi alte ghiduri și articole din blogul Deptho despre dezvoltare sustenabilă, inteligență artificială aplicată designului și cazuri de succes imobiliar. Și dacă vrei să îți prezinți următorul proiect multifamilial cu vizuale irezistibile și diferențiatoare, astăzi poți crea randări și tururi virtuale în câteva minute cu instrumentele noastre, încearcă-le aici.

Ai fost parte dintr-un proiect mass timber? Povestește-mi experiența și întrebările tale în comentarii și te ajut să descifrezi detaliile cheie pentru a reduce riscurile și a spori rezultatele.

Referințe și resurse pentru aprofundare

• Woodworks: Studii de caz de afaceri
• The Mass Timber Roadmap: Descarcă PDF
• Analiză comparativă a costurilor și ciclu de viață – studiu academic: vezi articol