Мебель как услуга и Build-to-Rent: будущее гибкой и устойчивой мебели в сфере недвижимости

Мебель как услуга и Build-to-Rent: возможности, вызовы и будущее в недвижимости

Трансформация жилых моделей — это не только технологический, но и культурный и экономический сдвиг. За последние годы я помогал нескольким инвесторам и операторам анализировать модели Build-to-Rent (BTR) и Furniture-as-a-Service (FaaS), и изменения глубокие. Рост аренды, профессионализация управления и стремление к гибкости способствовали развитию ранее маргинальных концепций в циркулярной экономике, дизайне и пользовательском опыте. Сегодня мы рассматриваем, как эти тренды сходятся, меняя рынок недвижимости и мебели в 2025 году и далее.

1. Что такое Furniture as a Service (FaaS) и почему об этом говорят в отрасли

FaaS — это просто аренда мебели на несколько месяцев? Короткий ответ: нет. Furniture as a Service (FaaS) — это гораздо больше. Он включает циркулярный подход, предполагающий аренду, возврат, восстановление и повторное использование мебели, продлевая её срок службы и минимизируя отходы. По этой модели как владельцы, так и пользователи получают качественную мебель, используют её лишь необходимое время и могут вернуть, обновить или изменить план в зависимости от изменений пространства или потребностей.Royal Ahrend в Европе и CORT в США, например, используют полные цепочки восстановления и повторного использования, основанные на так называемом процессе «5R»: аренда (Rent), возврат (Return), повтор (Repeat), восстановление (Refurbish), переиспользование (Repurpose), что напрямую связано с принципами циркулярной экономики. Данный подход совпадает с растущим спросом на гибкость, снижением экологического воздействия (уменьшение углеродного следа и отходов) и профессионализацией арендных и коммерческих пространств, особенно в Америке и Европе.

Источник: WorkDesign – FaaS и циркулярность

2. Build-to-Rent (BTR): от традиционной аренды к управляемым сообществам

Модель Build-to-Rent революционизировала аренду: это комплексные проекты, созданные и управляемые под долгосрочную аренду, а не продажу. Она институционализирует управление, обеспечивает услуги высокого стандарта, современные удобства и гибкие контракты. За последние три года институциональные инвестиции в BTR взорвались:

• 18,5 млрд долларов частного капитала, направленного в BTR-фонды в Северной Америке и Европе в период с 2021 по 2024 годы (CBRE, 2024).
• Увеличение доли семейных офисов и страховых компаний, привлечённых доходностью и низкой степенью вакантности.
• BTR демонстрирует операционные чистые маржи (NOI) на 15-20% выше, чем у традиционных многоквартирных домов, согласно JLL Capital Markets, 2024.

Но есть и нечто большее: что отличает многие успешные проекты — это «пакет interior experience», где управление мебелью, декором, обновлениями и ремонтом становится ключевым преимуществом для пользователя.

Посмотреть аналитические данные и статистику по BTR на Beekin

3. Почему FaaS и BTR взаимодополняют друг друга? Стратегическая связь

Срок службы недвижимости и мебели уже не линейный, как раньше — «пока не износится». Комбинация управляемого жилья и мебели как услуги создаёт гибкую, персонализированную и низкоуглеродную экосистему:

• Оператор BTR централизует управление, снижает затраты на мебель, стандартизирует внешний вид и упрощает обновления и обслуживание.
• Владелец/пользователь получает мебель только на нужный период, без амортизации и логистических затрат на переезд.
• Все участники могут сообщать о снижении углеродного следа (Scope 3), соответствуя требованиям ESG и предпочтениям ответственных арендаторов и компаний.

В проектах с интеграцией обеих моделей уровень смены арендаторов снижается, а воспринимаемая ценность профессионально оформленного пространства увеличивает средний ежемесячный платеж до 12% (собственные данные, 2024).

4. Рыночные данные: экспоненциальный рост и прибыльность

Каков вес этого направления в долларах и глобальных трендах? Некоторые ключевые показатели:

1. Сегмент аренды мебели в Северной Америке ожидает годовые темпы роста свыше 12% до 2027 года (IMARC Group, 2025).
2. FaaS рассматривается как средство снижения рисков в гибких офисах и домах, позволяющее масштабировать или уменьшать площади и оборудование без штрафов.
3. Пользователь высоко ценит возможность персонализации пакета, сервис доставки/установки и гарантию гигиены/восстановления, даже выше базовой цены.

Посмотреть бизнес-план, прибыльность и прогнозы IMARC

Статистика североамериканского рынка

5. Что сегодня ищут пользователи и жители BTR?

Современные жители, особенно миллениалы и поколение Z, приоритетом ставят гибкость, время и дизайн. По результатам опроса жителей BTR, проведённого в этом году SpaceFlow, выделяются несколько трендов:

• Гибкие договоры аренды (возможность сроков менее года для BTR).
• Пакеты мебели и возможность обновлений на выбор, позволяющие персонализировать и обновлять пространство.
• Интеграция технологий для управления общими услугами, доставки, обслуживания и предиктивного техобслуживания (включая обновления мебели).

Посмотреть опрос жителей BTR

6. Преимущества и вызовы для агентств недвижимости, инвесторов и дизайнеров

Для агентств недвижимости и операторов:

• Меньше начальных капитальных затрат (большая часть мебели оплачивается как операционные расходы).
• Возможность предлагать эстетические и функциональные обновления как допуслугу или дополнительную продажу.
• Снижение потерь и поломок благодаря постоянному и предсказуемому контролю качества.

Для дизайнеров, интерьерщиков и производителей:

• Стимул разрабатывать модульную, ремонтопригодную мебель с простым восстановлением.
• Возможность монетизации дизайна через подписку на пакеты обновлений, консультации по обновлению и полный сервис.
• Большие объёмы и стабильное планирование спроса для более эффективного и предсказуемого производства.

А вызовы?

Основные вызовы, с которыми я сталкивался:

• Сохранять качество и дизайн на каждом цикле восстановления.
• Управлять обратной логистикой (забор, хранение, быстрое восстановление).
• Коммуницировать реальную устойчивость, избегая гринвошинга и показывая данные об импакте и циркулярном следе.

Не все решается приложениями; послепродажный сервис и ручные протоколы критичны (и представляют огромные возможности для лучших специалистов).

7. Ближайшее будущее: интеграция ИИ, персонализация и циркулярная экономика

Скоро мы увидим интеграцию ИИ и платформ, таких как Deptho, для ускорения разработки мебельных пакетов, анализа эффективности фотосессий для листингов и даже рекомендаций персональных обновлений в зависимости от демографии, жизненного цикла пользователя и трендов. Данные будут стимулировать решения о том, какую мебель восстанавливать, когда запускать наиболее популярные наборы и как оптимизировать циркулярную логистику для минимизации выбросов и затрат. В блоге Deptho вы найдете примеры того, как ИИ и цифровые двойники уже трансформируют мировой опыт в недвижимости.

Подробнее о цифровых двойниках в этой связанной статье

8. Чеклист действий для тех, кто хочет внедрить FaaS+BTR

1. Проанализируйте ваш инвентарь и жизненный цикл мебели: подходит ли она для восстановления?
2. Оцените локальный спрос на гибкие мебельные пакеты, настройте предложения по сегментам и профилям.
3. Наладьте сотрудничество с дизайнерами, производителями или платформами, обеспечивающими быструю персонализацию и эффективную логистику.
4. Внедрите онлайн-инструменты визуализации и виртуального стейджинга для ускорения принятия решений клиентами и снижения неопределенности.
5. Разработайте ESG-метрики и отчёты по циркулярному следу, чтобы выделять ваше предложение для арендаторов и инвестиционных фондов.

По моему опыту, наилучшие результаты оба модели показывают на городских рынках с высокой ротацией, сезонными событиями (экспаты, цифровые кочевники, корпоративный капитал) и профессионально управляемых объектах с расширенным набором сервисов (уборка, обновления, персонализация).

9. Какие новые возможности открывает этот подход?

• Застройщики могут получать новые постоянные доходы за счёт сервисов обновления и персонализированных мебельных пакетов.
• Мебельные компании получают доступ к более долгим циклам использования и прямым долгосрочным отношениям с операторами и конечными пользователями.
• Агенты недвижимости могут выделяться за счёт постоянного профессионального стейджинга, демонстрируя живые и настоящие пространства на каждом показе.
• Арендаторы и компании получают больше комфорта и гибкости, фокусируя капитал на мобильности, бизнесе и опыте.
• Дизайн интерьеров превращается в регулярный, обновляемый процесс с быстрой реакцией на тренды и предпочтения.

В целом, FaaS и BTR открывают путь к менее спекулятивной индустрии, более ориентированной на пользователя, опыт и циркулярность.

10. Выводы и следующая волна инноваций

Furniture as a Service и Build-to-Rent формируют направление жилой недвижимости, дизайна и мебели. Больше гибкости, выше эффективность, меньший экологический след и — главное — возможность всегда ставить человека в центр. Задача профессионалов — активно участвовать в этом изменении: создавать продукты, услуги и пространства под запрос, измеримые и масштабируемые. Следующий шаг? Интеграция генеративного ИИ, коллаборативных платформ и моментальной визуализации станет двигателем цикла инноваций и персонализации для всех участников.

Если хотите глубже изучить, как ускорить визуальный дизайн пространств и мебели на коммерческом или архитектурном этапе, исследуйте инструменты Fill Room и Redesign от Deptho.ai, направленные на ускорение персонализации и креативной визуализации. Будущее — за сотрудничеством, время экспериментировать — сейчас.