Back to Blog

Mass timber и многоквартирное жильё: эффективность, вызовы и возможности для застройщиков и архитекторов

DATDeptho's Authors Tribe
·
·
...
Рынок Недвижимости и Тенденции
Mass timber и многоквартирное жильё: эффективность, вызовы и возможности для застройщиков и архитекторов
·

Mass timber и многоквартирное жильё: реальная эффективность, вызовы и возможности для городского развития

Всего пять лет назад предложение использовать конструкционную древесину в высотном строительстве (mass timber) для многоквартирных проектов вызвало бы скептические взгляды на любом инвестиционном собрании по недвижимости в Латинской Америке. Сегодня эта тенденция не только набирает обороты: уже построено более 700 зданий в Канаде, десятки в США и Европе, а в развивающихся рынках появляются новые стимулы, нормативы и свежий взгляд на устойчивость, эффективность и рентабельность.

В этой статье я исследую причины такого сдвига парадигмы, существующие вызовы и главный вопрос: когда, как и для кого выгодно инвестировать в mass timber для многоквартирных зданий и недвижимости? Основываясь на собственных данных по развитию проектов, свежих анализах и международных примерах, а также критическом взгляде как архитектор и консультант, я надеюсь пролить свет и дать полезные идеи для ваших будущих проектов, будь вы застройщиком, архитектором, студентом или инвестором.

Что такое mass timber и почему это актуально сегодня?

Mass timber (конструкционная массивная древесина) объединяет семейство индустриальных продуктов — CLT (кросс-слоистая древесина), GLT, LVL и другие системы — которые собираются в крупноформатные плиты или балки, позволяя создавать несущие конструкции средней и большой высоты, с большими пролетами и минимальным фундаментом. В отличие от традиционной древесины, mass timber спроектирован, чтобы конкурировать на равных с бетоном и сталью в жилых зданиях, офисах, гостиницах и особенно в многоэтажных проектах средней плотности.

Почему такой недавний бум? Всё просто: нормативное давление на сокращение выбросов при строительстве и эксплуатации, необходимость ускорять сдачу объектов ввиду растущего городского спроса и доказательства того, что при правильном проектировании и управлении mass timber обладает реальными конкурентными преимуществами по времени возведения, рентабельности, восприятию ценности и снижению углеродного цикла.

Как сильно mass timber способствует развитию многоквартирного жилья?

Первое — отделить мифы от реальности. Конструкционная древесина может сократить общее время строительства от 10% до 30%, особенно благодаря промышленной сборке и сухому монтажу. Это, согласно исследованиям, таким как Mass Timber Business Case Studies, позволяет экономить на логистике и рабочей силе, а также снижает риски непредвиденных погодных задержек и срывов сроков, которые часто приводят к росту затрат при традиционном влажном строительстве.

Mass timber прежде всего повышает эффективность городского строительства: его лёгкие конструкции позволяют применять более простые фундаменты, экономить ресурсы и работать с непростыми участками (что зачастую означает более доступные или более центральные локации). Кроме того, нарастает количество доказательств, что mass timber улучшает восприятие качества, тепло- и естественный комфорт, а также здоровье жильцов, связывая биофильный интерьер и предпочтение возобновляемым материалам.

Финансовый аспект: дороже или выгоднее?

Вот где решается репутация застройщика: действительно ли это выгодно? По сравнению с традиционными материалами, mass timber обычно стоит на 5-12% дороже в прямой стоимости конструкции (по данным Progress Chamber Research), но эти затраты компенсируются за счёт:

  • Меньшего времени строительства: вход на рынок продаж или аренды происходит быстрее (особенно важно для рынков с высоким городским спросом).
  • Снижения финансовых затрат и процентов по кредитам во время строительства.
  • Потенциал для повышения цен продажи/аренды благодаря спросу на экологические и дизайнерские преимущества.
  • Меньшее воздействие на окружающую среду и жалобы соседей (меньше пыли, шума и строительных отходов).

На примере реального кейса от Woodworks — «District Office» в Портленде — экономия времени позволила сдавать помещения почти на три месяца раньше, чем у аналогичных проектов. Хотя стоимость была немного выше, эти дополнительные три месяца привели к чистому увеличению общей доходности инвестиций и быстрому поглощению на рынке аренды.

В каких случаях стоит выбирать mass timber для многоквартирных домов?

Решение не однозначное. Ниже приведены некоторые сценарии, где я считаю, что mass timber даёт явные преимущества:

  • Проекты в зонах с гибкими строительными нормами и/или стимулами для устойчивого строительства.
  • Рынки, где скорость сдачи объектов (а следовательно, и продажи/аренды) критична для превосходства над конкурентами.
  • Среднеэтажные здания (4–12 этажей), где логистика модулей и монтаж компенсируют первоначальные затраты.
  • Проекты, стремящиеся выделиться сертификатами (LEED, EDGE, WELL и т. п.), улучшениями пользовательского комфорта и чётко выраженными устойчивыми характеристиками.

Реальные вызовы mass timber: что ещё надо решить?

Не всё просто и автоматически. По моему опыту и согласно недавним анализам отрасли, основные ограничения для внедрения mass timber в многоквартирном строительстве таковы:

  • Доступность и логистика материалов: наличие локальных поставщиков ограничивает или удорожает некоторые проекты, особенно вне индустриальных центров.
  • Недостаток квалифицированных кадров и опыта строительства: первые проекты часто оплачивают кривую обучения.
  • Неопределённые или негибкие нормативные рамки: хотя такие страны как Канада и США обновляют коды, большая часть Латинской Америки всё ещё нуждается в специфическом пересмотре для масштабирования подобных проектов.
  • Восприятие и образование конечного пользователя: существуют предубеждения относительно безопасности, долговечности и даже акустики/теплотехники, которые нужно решать через ясную коммуникацию, экскурсии на стройки и долгосрочные измерения.

Показательным примером является Canyons — многоквартирный дом в Портленде, Орегон. Там команда застройщика преодолела трудности с кодексами, логистикой и мнением соседей, открыто информируя о пожаростойкости, долговечности во влажном климате и пользе для здоровья (подробнее можно узнать в полном кейсе).

Сравнительный анализ: mass timber против бетона и стали

Частой практикой в консалтинге является анализ жизненного цикла (LCA+LCC) и полных затрат между структурными решениями. Недавние академические исследования показывают, что первоначальные затраты могут быть выше, но экономия на фундаментах, рабочей силе и ускорении экономической отдачи в конечном итоге уравнивает или улучшает общую рентабельность, особенно если учитывать экологические и пользовательские внешние эффекты ([академический источник](https://www.researchgate.net/publication/338374876_Life-Cycle_Cost_Analysis_of_a_Mass_Timber_Building_Methodology_and_Hypothetical_Case_Study?utm_source=deptho.ai)).

Я добавлю личный пример: пару лет назад, консультируя консорциум по их первому зданию с CLT, мы выяснили, что хотя бюджет конструкции вырос на 8%, экономия на технике, легкость монтажа и сокращение перемещений персонала компенсировали баланс в итоговом счёте. Главное отличие — это кривая обучения и необходимость экспертов-интеграторов с первого дня.

Международные тренды и внедрение в Латинской Америке

Лидирует Канада — почти 700 зданий завершены на июнь 2024 года и более 140 в процессе строительства или проектирования ([см. The Mass Timber Roadmap](https://transitionaccelerator.ca/wp-content/uploads/2024/06/MT_Roadmap_Digital_vf.pdf?utm_source=deptho.ai)) — в то время как Европа экспериментирует с комбинированными решениями и более лояльными нормами. В Уругвае, Чили и части Мексики уже есть явные стимулы, с Уругваем, движущимся к большей индустриализации, и Чили, представляющим гибридные прототипы из дерева и бетона.

Ключ для Латинской Америки — развивать местную индустрию, адаптировать нормативные базы, усиливать профессиональное обучение и выявлять участки с конкурентной логистикой материалов. Первые застройщики, освоившие этот путь, получат стратегическое преимущество на десятилетие вперёд.

Стратегии для архитекторов и девелоперов: ключи успеха

  • Раннее установление партнерств с поставщиками материалов и монтажниками. Вертикальная интеграция имеет решающее значение для избежания дополнительных затрат и задержек на стройке.
  • Использование BIM-методологий, цифрового моделирования и продвинутого рендеринга на этапе концепции. Это снижает переработки, координирует процессы и улучшает коммуникацию с клиентами и инвесторами (для фотореалистичных визуализаций рассматривайте продвинутые решения, такие как Sketch to Render de Deptho).
  • Определение главного «двигателя» ценности проекта: устойчивость, улучшение комфорта, скорость сдачи или долгосрочная экономия? В зависимости от этого приоритетно выстраивать коммуникацию с заинтересованными сторонами и конечными пользователями.
  • Инвестировать в обучение, управление рисками и раннюю коммуникацию с властями и местным сообществом.
  • Тщательно оценивать жизненный цикл, учитывая не только начальную стоимость, но и эксплуатацию, модернизацию и потенциальную будущую перепрофилировку.
«Первые проекты с mass timber в Латинской Америке показывают, что культуру индустриализации нужно учиться и адаптировать, но результаты очевидны: сокращение дней на стройке, отсутствие жалоб соседей и продукт, который с каждым годом растёт в восприятии ценности и бренде.»

Ближайшее будущее: вызовы, политика и новая городская повестка

Вызовы сохраняются: ускорить обновление норм, масштабировать техническое обучение, расширять логистику и избегать гринвошинга. Но давление на декарбонизацию городов, растущие требования пользователей и внедрение ИИ и цифровых процессов изменят подход к проектированию mass timber — включая интеграцию продвинутых инструментов редактирования и цифровой презентации, таких как решения Fill Room, позволяющих за секунды просматривать варианты интерьеров и продавать отличия с первого шага.

Как архитектор, я влюблён в фактуру, тепло и неповторимую атмосферу открытой древесины; как консультант, всегда подчёркиваю: индустриализация — это культурный сдвиг, но кто его освоит, получит недвижимость, опережающую спрос и множащую конкурентные преимущества. Момент настал.

Хотите узнать больше?

Рекомендую ознакомиться с другими гидами и статьями блога Deptho по устойчивому развитию, применению искусственного интеллекта в дизайне и успешным кейсам в недвижимости. Если вы хотите представить свой следующий многоквартирный проект с яркими и уникальными визуализациями, сегодня вы можете создавать рендеры и интерактивные туры за считанные минуты с нашими инструментами, попробуйте их здесь.

Вы уже участвовали в проекте с mass timber? Расскажите о своём опыте и вопросах в комментариях, и я помогу разобраться в ключевых деталях для снижения рисков и повышения результатов.

Ссылки и ресурсы для углубления