Muebles como Servicio y Build-to-Rent: El futuro del mobiliario flexible y sostenible en real estate

Muebles como Servicio y Build-to-Rent: Oportunidades, Retos y Futuro en el Real Estate

La transformación de los modelos residenciales no es solo tecnológica, también es cultural y económica. En los últimos años he acompañado a varios inversores y operadores en el análisis de modelos Build-to-Rent (BTR) y Furniture-as-a-Service (FaaS), y el cambio es profundo. El auge del alquiler, la profesionalización de la gestión y la búsqueda de flexibilidad han impulsado conceptos antes marginales en la economía circular, el diseño y la experiencia de usuario. Hoy, analizamos cómo estas tendencias convergen para reconfigurar el mercado inmobiliario y de mobiliario en 2025 y más allá.

1. Qué es Furniture as a Service (FaaS) y por qué el sector habla de ello

¿FaaS es solo alquiler de muebles por meses? La respuesta corta: no. Furniture as a Service (FaaS) va mucho más allá. Integra un enfoque circular que implica renting, devolución, reacondicionamiento y reutilización del mobiliario, extendiendo su vida útil y minimizando desperdicio. Bajo este modelo, tanto propietarios como usuarios acceden a muebles de calidad, los utilizan sólo el tiempo necesario y pueden devolverlos, actualizarlos o renovar el plan según evoluciona el espacio o cambian las necesidades. Royal Ahrend en Europa y CORT en EE.UU., por ejemplo, emplean cadenas completas de reacondicionamiento y reutilización apoyadas en la llamada ‘5R Process’: Rent, Return, Repeat, Refurbish, Repurpose, que enlazan directamente con los principios de la economía circular. Este enfoque amarra con el creciente apetito por la flexibilidad, la reducción del impacto ambiental (disminución de la huella CO₂ y menor generación de residuos) y la profesionalización de los espacios de alquiler y comerciales, especialmente en América y Europa.

Fuente: WorkDesign - FaaS y Circularidad

2. Build-to-Rent (BTR): Del alquiler tradicional a comunidades gestionadas

El modelo Build-to-Rent ha venido a revolucionar el alquiler: se refiere a desarrollos completos concebidos y gestionados para renta de largo plazo, en lugar de venta. Institucionaliza la gestión, perfila servicios de alto estándar, amenities modernos y contratos flexibles. En los últimos tres años, la inversión institucional hacia BTR ha explotado:

• $18.5B en capital privado dirigido a fondos BTR en Norteamérica y Europa entre 2021 y 2024 (CBRE, 2024).
• Participación creciente de family offices y aseguradoras atraídas por rentabilidad y bajo nivel de vacancia.
• BTR muestra márgenes netos operativos (NOI) hasta 15-20% superiores a multifamily convencional según JLL Capital Markets, 2024.

Pero hay algo más debajo: lo que distingue a muchos proyectos exitosos es el “interior experience package”, donde la gestión de mobiliario, decoración, upgrades y renovación se convierte en un argumento clave de valor para el usuario.

Ver insights y estadísticas de BTR en Beekin

3. ¿Por qué FaaS y BTR se retroalimentan? La conexión estratégica

La vida útil de los inmuebles y de los muebles ya no son lineales disponibles hasta “que se acaban”. La combinación de residencias gestionadas y mobiliario as-a-service crea un ecosistema flexible, personalizado y baja en carbono:

• Operador BTR centraliza la gestión, reduce costes de propiedad de muebles, estandariza imagen y agiliza upgrades o mantenimiento.
• El propietario/usuario accede solo al mobiliario requerido por el tiempo deseado, sin gastos de depreciación ni logística de mudanza.
• Todos los actores pueden reportar menor huella ambiental (Scope 3), alineándose a exigencias de ESG y a preferencias de inquilinos/empresas responsables.

En proyectos donde integramos ambos modelos, el churn de inquilinos baja y el valor percibido del espacio decorado profesionalmente incrementa hasta un 12% el ticket mensual promedio (propio, 2024).

4. Datos de mercado: Crecimiento exponencial y rentabilidad

¿Cuánto pesa esto en dólares y en tendencia global? Algunos indicadores clave:

1. El segmento Furniture Rental Service en Norteamérica espera tasas de crecimiento anual superiores a 12% a 2027 (IMARC Group, 2025).
2. FaaS se percibe como mitigador de riesgos en oficinas y hogares flexibles, permitiendo escalar o reducir superficies y equipamiento sin penalidades.
3. El usuario final valora la opción de personalización de paquete, servicio de delivery/instalación, y la garantía de higiene/reacondicionamiento, incluso por arriba del precio base.

Ver plan de negocio, rentabilidad y proyecciones IMARC

Estadísticas del mercado norteamericano

5. ¿Qué buscan hoy los usuarios y residentes BTR?

Los residentes actuales, especialmente Millennials y Gen Z, priorizan flexibilidad, tiempo y diseño. De un panel con residentes BTR realizado este año por SpaceFlow, surgen varias tendencias:

• Contratos de arrendamiento flexibles (periodos inferiores al año posible para BTR).
• Paquetes de mobiliario y upgrades a elección, que permitan personalizar y modernizar el espacio.
• Integración de tecnología para gestión de servicios comunes, delivery, atención y mantenimiento predictivo (incluyendo upgrades de muebles).

Ver encuesta residentes BTR

6. Beneficios y retos para inmobiliarias, inversionistas y diseñadores

Para inmobiliarias y operadores:

• Menor capex inicial (gran parte del mobiliario se paga como OPEX).
• Posibilidad de ofrecer actualizaciones estéticas o funcionales como servicio extra o upsell.
• Reducción de mermas y roturas, ya que la gestión de calidad es constante y predecible.

Para diseñadores, interioristas y fabricantes:

• Incentivo a desarrollar líneas de muebles modulares, reparables y de fácil reacondicionamiento.
• Oportunidad de monetizar el diseño como suscripción vía packs de upgrades, consultoría de refresh y servicio integral.
• Volúmenes mayores y planificación de demanda estable para producción más eficiente y predecible.

¿Y los retos?

Entre los principales retos me he encontrado:

• Mantener la calidad y el diseño en cada ciclo de reacondicionamiento.
• Gestionar la logística inversa (pick up, almacenamiento, reacondicionamiento rápido).
• Comunicar la sostenibilidad real, evitando el greenwashing y mostrando datos de impactos y huella circular.

No todo es resolverlo con apps; el servicio post-venta y los protocolos manuales son críticos (y una enorme oportunidad para quienes mejor lo hagan).

7. Futuro cercano: Integración de IA, personalización y economía circular

Pronto veremos la integración de IA y plataformas como Deptho para acelerar el diseño de packs de mobiliario, analizar performance de sets fotográficos para listings e incluso recomendar upgrades personalizados según demografía, ciclo de vida del usuario y tendencias. Los datos impulsarán decisiones sobre qué muebles reacondicionar, cuándo lanzar bundles con mayor rotación y cómo gestionar la logística circular para minimizar emisiones y costes. En el blog de Deptho puedes encontrar ejemplos de cómo la IA y los digital twins ya transforman la experiencia inmobiliaria mundial.

Lee más sobre gemelos digitales en este artículo relacionado

8. Checklist de acciones para quien quiere implementar FaaS+BTR

1. Analiza tu inventario y ciclo de vida del mueble: ¿se adapta a reacondicionamiento?
2. Evalúa la demanda local por paquetes flexibles de mobiliario, ajusta la oferta por segmento y perfil.
3. Alíate con designers, fabricantes o plataformas que permitan personalización rápida y logística eficiente.
4. Introduce herramientas de visualización online y staging virtual para acelerar la toma de decisión del cliente y reducir incertidumbre.
5. Desarrolla métricas ESG e informes de huella circular para diferenciar tu oferta ante inquilinos y fondos de inversión.

En mi experiencia, donde mejor funcionan ambos modelos es en mercados urbanos con alta rotación, eventos estacionales (expats, nómadas digitales, capitales de empresa) y desarrollos gestionados profesionalmente con oferta de servicios agregados (limpieza, upgrades, personalización).

9. ¿Qué nuevas oportunidades abre este enfoque?

• Desarrolladores pueden captar nuevas fuentes de ingreso continuo por servicio de upgrades o packs de mobiliario personalizado.
• Empresas de muebles ganan acceso a ciclos extendidos de uso y a relaciones directas de largo plazo con operadores y usuarios finales.
• Agentes inmobiliarios pueden diferenciarse con staging profesional permanente, mostrando espacios reales y vivos en cada visita.
• Inquilinos y empresas gozan de mayor bienestar y flexibilidad, pudiendo enfocar el capital en movilidad, negocio y experiencias.
• El diseño de interiores se convierte en proceso recurrente, actualizado, con respuesta ágil a tendencias y preferencias.

En suma, FaaS y BTR abren vías para una industria menos especulativa y más orientada al usuario, la experiencia y la circularidad.

10. Conclusiones y próxima ola de innovación

Furniture as a Service y Build-to-Rent están marcando el rumbo del real estate residencial, el diseño y el mueble. Más flexibilidad, mayor eficiencia, una huella ambiental inferior y –sobre todo– la posibilidad de poner siempre a la persona en el centro. El reto para los profesionales es ser parte activa de este cambio: crear productos, servicios y espacios a medida, medibles y escalables. ¿El próximo paso? La integración de IA generativa, plataformas colaborativas y visualización instantánea será el motor del ciclo de innovación y personalización para todos los actores.

Si quieres profundizar en cómo acelerar el diseño visual de espacios y muebles en etapa comercial o arquitectónica, explora las herramientas de Fill Room y Redesign de Deptho.ai, orientadas a acelerar la personalización y visualización creativa. El futuro es colaborativo y el momento de experimentar es hoy.