Arredi come Servizio e Build-to-Rent: Il futuro dell’arredamento flessibile e sostenibile nel real estate

Arredi come Servizio e Build-to-Rent: Opportunità, Sfide e Futuro nel Real Estate

La trasformazione dei modelli residenziali non è solo tecnologica, ma anche culturale ed economica. Negli ultimi anni ho accompagnato diversi investitori e operatori nell’analisi dei modelli Build-to-Rent (BTR) e Furniture-as-a-Service (FaaS), e il cambiamento è profondo. L’aumento degli affitti, la professionalizzazione della gestione e la ricerca di flessibilità hanno spinto concetti prima marginali nell’economia circolare, nel design e nell’esperienza utente. Oggi analizziamo come queste tendenze convergano per riconfigurare il mercato immobiliare e dell’arredamento nel 2025 e oltre.

1. Cos’è Furniture as a Service (FaaS) e perché il settore ne parla

FaaS è solo noleggio di mobili per mesi? La risposta breve è no. Furniture as a Service (FaaS) va molto oltre. Integra un approccio circolare che include il renting, la restituzione, il ricondizionamento e il riutilizzo degli arredi, estendendo la loro vita utile e minimizzando gli sprechi. Con questo modello, sia proprietari sia utenti accedono a mobili di qualità, li usano solo per il tempo necessario e possono restituirli, aggiornarli o rinnovare il piano in base all’evoluzione dello spazio o al cambiamento delle esigenze. Royal Ahrend in Europa e CORT negli Stati Uniti, per esempio, utilizzano catene complete di ricondizionamento e riutilizzo supportate dal cosiddetto ‘5R Process’: Rent, Return, Repeat, Refurbish, Repurpose, che si collegano direttamente ai principi dell’economia circolare. Questo approccio risponde al crescente desiderio di flessibilità, alla riduzione dell’impatto ambientale (diminuzione dell’impronta di CO₂ e minore produzione di rifiuti) e alla professionalizzazione degli spazi in affitto e commerciali, specialmente in America ed Europa.

Fonte: WorkDesign - FaaS e Circolarità

2. Build-to-Rent (BTR): dall’affitto tradizionale alle comunità gestite

Il modello Build-to-Rent ha rivoluzionato l’affitto: si riferisce a sviluppi completi concepiti e gestiti per l’affitto a lungo termine, invece che per la vendita. Istituzionalizza la gestione, propone servizi di alto standard, amenities moderne e contratti flessibili. Negli ultimi tre anni, gli investimenti istituzionali verso il BTR sono esplosi:

• 18,5 miliardi di dollari di capitale privato destinati a fondi BTR in Nord America ed Europa tra il 2021 e il 2024 (CBRE, 2024).
• Crescente partecipazione di family offices e assicurazioni attratte da redditività e basso tasso di vacanza.
• Il BTR mostra margini operativi netti (NOI) fino al 15-20% superiori rispetto al multifamily convenzionale secondo JLL Capital Markets, 2024.

Ma c’è di più: ciò che distingue molti progetti di successo è il “pacchetto esperienza d’interni”, dove la gestione di mobili, decorazioni, aggiornamenti e rinnovo diventa un elemento chiave di valore per l’utente.

Vedi approfondimenti e statistiche su BTR su Beekin

3. Perché FaaS e BTR si alimentano a vicenda? La connessione strategica

La vita utile degli immobili e dei mobili non è più lineare e disponibile “fino a fine ciclo”. L’unione di residenze gestite e mobili as-a-service crea un ecosistema flessibile, personalizzato e a basso impatto carbonico:

• L’operatore BTR centralizza la gestione, riduce i costi di proprietà dei mobili, standardizza l’immagine e accelera upgrade o manutenzione.
• Il proprietario/utente accede solo all’arredamento necessario per il tempo desiderato, senza spese di deprezzamento o logistica di trasloco.
• Tutti gli attori possono segnalare una minore impronta ambientale (Scope 3), allineandosi alle richieste ESG e alle preferenze di inquilini/aziende responsabili.

Nei progetti dove integriamo entrambi i modelli, il turnover degli inquilini diminuisce e il valore percepito dello spazio decorato professionalmente aumenta fino al 12% del canone mensile medio (dato proprio, 2024).

4. Dati di mercato: crescita esponenziale e redditività

Quanto pesa in dollari e qual è la tendenza globale? Alcuni dati chiave:

1. Il segmento Furniture Rental Service in Nord America prevede tassi di crescita annua superiori al 12% fino al 2027 (IMARC Group, 2025).
2. FaaS è percepito come mitigatore di rischi in uffici e case flessibili, permettendo di scalare o ridurre superfici e arredamento senza penali.
3. L’utente finale valuta la possibilità di personalizzare il pacchetto, il servizio di consegna/installazione e la garanzia di igiene/ricondizionamento, anche sopra il prezzo base.

Vedi piano aziendale, redditività e proiezioni IMARC

Statistiche di mercato nordamericano

5. Cosa cercano oggi gli utenti e i residenti BTR?

I residenti attuali, soprattutto Millennials e Gen Z, danno priorità a flessibilità, tempo e design. Da un’indagine effettuata quest’anno su residenti BTR da SpaceFlow emergono diverse tendenze:

• Contratti di locazione flessibili (possibilità di periodi inferiori a un anno per BTR).
• Pacchetti di mobili e aggiornamenti a scelta, che permettano di personalizzare e modernizzare lo spazio.
• Integrazione tecnologica per la gestione dei servizi comuni, delivery, assistenza e manutenzione predittiva (inclusi upgrade dei mobili).

Vedi sondaggio residenti BTR

6. Benefici e sfide per agenzie immobiliari, investitori e designer

Per agenzie immobiliari e operatori:

• Minore capex iniziale (gran parte dell’arredamento si paga come OPEX).
• Possibilità di offrire aggiornamenti estetici o funzionali come servizio extra o upsell.
• Riduzione di scarti e rotture, dato che la gestione della qualità è costante e prevedibile.

Per designer, interior designer e produttori:

• Incentivo a sviluppare linee di mobili modulari, riparabili e facili da ricondizionare.
• Opportunità di monetizzare il design come abbonamento tramite pacchetti di upgrade, consulenza di refresh e servizio integrato.
• Volumi maggiori e pianificazione della domanda stabile per una produzione più efficiente e prevedibile.

E le sfide?

Tra le principali sfide che ho incontrato ci sono:

• Mantenere qualità e design in ogni ciclo di ricondizionamento.
• Gestire la logistica inversa (ritiro, stoccaggio, ricondizionamento rapido).
• Comunicare la sostenibilità reale, evitando il greenwashing e mostrando dati di impatti e impronta circolare.

Non si risolve tutto con app; il servizio post-vendita e i protocolli manuali sono cruciali (e rappresentano un’enorme opportunità per chi li gestisce meglio).

7. Futuro prossimo: integrazione di IA, personalizzazione ed economia circolare

Presto vedremo l’integrazione di IA e piattaforme come Deptho per accelerare il design di pacchetti di arredamento, analizzare la performance di set fotografici per listings e perfino raccomandare upgrade personalizzati in base a demografia, ciclo di vita dell’utente e tendenze. I dati guideranno le decisioni su quali mobili ricondizionare, quando lanciare bundle ad alta rotazione e come gestire la logistica circolare per minimizzare emissioni e costi. Nel blog di Deptho puoi trovare esempi di come IA e digital twins stanno già trasformando l’esperienza immobiliare globale.

Leggi di più sui gemelli digitali in questo articolo correlato

8. Checklist di azioni per chi vuole implementare FaaS+BTR

1. Analizza il tuo inventario e il ciclo di vita del mobile: si adatta al ricondizionamento?
2. Valuta la domanda locale per pacchetti flessibili di arredamento, adatta l’offerta per segmento e profilo.
3. Collabora con designer, produttori o piattaforme che permettano personalizzazione rapida e logistica efficiente.
4. Introduci strumenti di visualizzazione online e staging virtuale per accelerare la decisione del cliente e ridurre l’incertezza.
5. Sviluppa metriche ESG e report di impronta circolare per differenziare la tua offerta verso inquilini e fondi di investimento.

Dalla mia esperienza, dove funzionano meglio entrambi i modelli è in mercati urbani ad alta rotazione, eventi stagionali (expat, nomadi digitali, capitali di imprese) e sviluppi gestiti professionalmente con offerta di servizi aggiuntivi (pulizia, upgrade, personalizzazione).

9. Quali nuove opportunità apre questo approccio?

• Gli sviluppatori possono attirare nuove fonti di reddito continuo attraverso servizi di upgrade o pacchetti di arredamento personalizzato.
• Le aziende di mobili ottengono accesso a cicli di utilizzo più lunghi e a relazioni dirette e durature con operatori e utenti finali.
• Gli agenti immobiliari possono differenziarsi con staging professionale permanente, mostrando spazi reali e vivi a ogni visita.
• Inquilini e aziende godono di maggior benessere e flessibilità, potendo concentrare capitale su mobilità, business ed esperienze.
• L’interior design diventa un processo ricorrente, aggiornato, con risposte rapide a tendenze e preferenze.

In sintesi, FaaS e BTR aprono la strada a un’industria meno speculativa e più orientata all’utente, all’esperienza e alla circolarità.

10. Conclusioni e prossima ondata di innovazione

Furniture as a Service e Build-to-Rent stanno segnando la direzione del real estate residenziale, del design e dell’arredamento. Più flessibilità, maggiore efficienza, un’impronta ambientale inferiore e – soprattutto – la possibilità di mettere sempre la persona al centro. La sfida per i professionisti è essere parte attiva di questo cambiamento: creare prodotti, servizi e spazi su misura, misurabili e scalabili. Il prossimo passo? L’integrazione di IA generativa, piattaforme collaborative e visualizzazione istantanea sarà il motore del ciclo di innovazione e personalizzazione per tutti gli attori.

Se vuoi approfondire come accelerare il design visivo di spazi e mobili nella fase commerciale o architettonica, esplora gli strumenti di Fill Room e Redesign di Deptho.ai, pensati per accelerare la personalizzazione e la visualizzazione creativa. Il futuro è collaborativo e il momento di sperimentare è adesso.