Mass timber e abitazioni multifamiliari: prestazioni, sfide e opportunità per sviluppatori e architetti

Mass timber e abitazioni multifamiliari: prestazioni reali, sfide e opportunità per lo sviluppo urbano

Solo cinque anni fa, proporre il legno strutturale in altezza (mass timber) per sviluppi multifamiliari avrebbe suscitato scetticismo in qualsiasi riunione di investimento immobiliare in America Latina. Oggi, la tendenza non è solo inarrestabile: conta più di 700 edifici in Canada, decine negli Stati Uniti e in Europa, e sta iniziando a emergere nei mercati emergenti con nuovi incentivi, normative e una mentalità fresca sulla sostenibilità, efficienza e redditività.

In questo articolo esploro il motivo di questo cambio di paradigma, le sfide ancora presenti e la domanda centrale: quando, come e per chi conviene puntare sul mass timber nelle abitazioni multifamiliari e nel prodotto immobiliare? Lo faccio basandomi su dati provenienti da sviluppi, analisi recenti e casi internazionali, oltre ad una visione critica derivata da esperienze reali come architetto e consulente. Se sei sviluppatore, architetto, studente o promotore, questa analisi ti darà chiarezza e, spero, qualche idea pratica per i tuoi prossimi progetti.

Cos’è il mass timber e perché è rilevante oggi?

Mass timber (legno massiccio strutturale) raggruppa una famiglia di prodotti industrializzati — CLT (cross-laminated timber), GLT, LVL e altri sistemi — che vengono assemblati in pannelli o travi di grande formato, permettendo strutture portanti di media e grande altezza, grandi luci e minima impronta. A differenza del legno tradizionale, è pensato per competere alla pari con il calcestruzzo e l’acciaio in edifici residenziali, uffici, hotel e, specialmente, proposte multifamiliari a media densità.

Perché questo recente boom? Semplice: la pressione normativa per ridurre le emissioni nella costruzione e nell’operatività, l’urgenza di accelerare le consegne per la domanda urbana e l’evidenza che — se ben progettato e gestito — il mass timber offre reali vantaggi competitivi in termini di tempi di cantiere, redditività, percezione di valore e riduzione del ciclo del carbonio.

Quanto contribuisce il mass timber allo sviluppo multifamiliare?

La prima cosa è separare mito e realtà. Il legno strutturale può ridurre tra il 10% e il 30% del tempo totale di cantiere, specialmente grazie alla prefabbricazione e al montaggio a secco. Questo, riportato in studi come i Mass Timber Business Case Studies, genera risparmi in logistica e manodopera, ma riduce anche il rischio di imprevisti climatici e ritardi che spesso fanno lievitare i costi nelle costruzioni umide.

Il mass timber è, soprattutto, un potenziatore di efficienza urbana: le sue strutture leggere consentono fondazioni più semplici, risparmi di risorse e possibilità inedite su terreni complessi (e quindi più economici o centrali). Inoltre, c’è un’evidenza crescente che migliora la percezione della qualità, il comfort termico-naturale e persino la salute degli abitanti, collegando interior design biofilico e preferenza per materiali rinnovabili.

Il lato finanziario: più caro o più redditizio?

Qui è dove ogni sviluppatore mette in gioco la propria credibilità: conviene davvero? Esaminando le evidenze comparative, il mass timber di solito è marginalmente più costoso nel costo diretto della struttura (tra il 5% e il 12% rispetto a calcestruzzo/acciaio, fonte: Progress Chamber Research), ma lo compensa per:

• Minore tempo di cantiere: consente di entrare prima nella curva di vendite o affitti (particolarmente rilevante nei mercati urbani ad alta domanda).
• Minori spese finanziarie e interessi sul cantiere.
• Potenziale di prezzi di vendita/affitto superiori, associati alla domanda per attributi green e design.
• Minore alterazione dell’ambiente e reclami condominiali (meno polvere, rumore e rifiuti di cantiere).

In un caso reale riportato da Woodworks, “District Office” a Portland, il risparmio nei tempi ha permesso di affittare spazi quasi tre mesi prima rispetto a sviluppi comparabili. Pur con un costo leggermente superiore, quei tre mesi aggiuntivi si sono tradotti in un aumento netto del rendimento totale sull’investimento, oltre a un rapido assorbimento nel mercato degli affitti.

In quali casi conviene scegliere il mass timber per multifamiliari?

La decisione non è lineare. Ecco alcuni scenari in cui ritengo che il mass timber offra vantaggi chiari:

• Progetti in zone con codice edilizio flessibile e/o incentivi alla costruzione sostenibile.
• Mercati in cui la velocità di consegna (e quindi di vendita/affitto) fa la differenza rispetto alla concorrenza.
• Edifici di media altezza (4 a 12 piani), dove la logistica di moduli e montaggi compensa i costi iniziali.
• Sviluppi che cercano di differenziarsi con certificazioni (LEED, EDGE, WELL, ecc.), miglioramenti nel benessere dell’utente e chiari attributi di sostenibilità.

Sfide reali del mass timber: cosa resta da risolvere?

Non tutto è semplice o automatico. Dalla mia esperienza, e dagli ultimi studi nel settore, i principali limiti per operazionalizzare il mass timber nei multifamiliari sono:

• Disponibilità e logistica dei materiali: l’accesso a fornitori locali limita o rende più costosi alcuni progetti, soprattutto fuori dai poli con industria sviluppata.
• Mancanza di manodopera qualificata ed esperienza in cantiere: i primi progetti pagano spesso una curva di apprendimento.
• Quadri normativi incerti o poco flessibili: sebbene paesi come Canada o USA aggiornino i loro codici, buona parte dell’America Latina necessita ancora di una revisione specifica per scalare questo tipo di costruzioni.
• Percezione e formazione dell’utente finale: esistono pregiudizi su sicurezza, durabilità e persino acustica/termica che devono essere affrontati con comunicazione chiara, visite guidate e misurazioni a lungo termine.

Un caso paradigmatico è il Canyons, edificio multifamiliare a Portland (Oregon). Qui il team di sviluppo ha superato ostacoli normativi, logistici e percezioni dei vicini comunicando apertamente sulla resistenza al fuoco, durabilità in climi umidi e benefici per la salute (puoi consultare maggiori dettagli sul processo nel caso di studio completo qui).

Analisi comparativa: mass timber vs. calcestruzzo e acciaio

Un esercizio frequente in consulenza è l’analisi del ciclo di vita (LCA+LCC) e dei costi totali tra soluzioni strutturali. Studi accademici recenti indicano che i costi iniziali possono essere più elevati, ma il risparmio in fondazioni, manodopera e l’accelerazione della capitalizzazione economica finiscono per pareggiare o migliorare la redditività totale, specialmente considerando esternalità ecologiche e il benessere dell’utente ([fonte accademica](https://www.researchgate.net/publication/338374876_Life-Cycle_Cost_Analysis_of_a_Mass_Timber_Building_Methodology_and_Hypothetical_Case_Study?utm_source=deptho.ai)).

Aggiungerei un aneddoto personale: qualche anno fa, consigliando un consorzio che valutava il suo primo edificio con CLT, abbiamo scoperto che sebbene il preventivo della struttura aumentasse dell’8%, il risparmio nelle attrezzature di cantiere, la facilità di montaggio e la riduzione degli spostamenti del personale hanno bilanciato in positivo il bilancio finale. La grande differenza è stata la curva di apprendimento e la necessità di integratori esperti fin dal primo giorno.

Tendenze internazionali e adozione in America Latina

Il Canada è in testa alla corsa — quasi 700 edifici completati a giugno 2024 e oltre 140 in costruzione o progetto ([vedi The Mass Timber Roadmap](https://transitionaccelerator.ca/wp-content/uploads/2024/06/MT_Roadmap_Digital_vf.pdf?utm_source=deptho.ai)) — mentre l’Europa sperimenta soluzioni ibride e norme più flessibili. In Uruguay, Cile e alcune parti del Messico ci sono già incentivi chiari, con Uruguay che avanza verso maggiore industrializzazione e Cile che presenta prototipi ibridi in legno e calcestruzzo.

La chiave per l’America Latina sarà sviluppare industrie locali, adattare i quadri normativi, potenziare la formazione professionale e individuare terreni dove la logistica dei materiali sia competitiva. I primi sviluppatori che padroneggeranno la curva avranno un vantaggio strategico nel prossimo decennio.

Strategie per architetti e sviluppatori: chiavi di successo

• Costruire alleanze precoci con fornitori di materiali e montatori. L’integrazione verticale è fondamentale per evitare costi aggiuntivi e ritardi in cantiere.
• Usare metodologie BIM, modellazione digitale e rendering avanzato fin dalla fase concettuale. Ciò riduce rilavorazioni, coordina le professioni e permette una migliore comunicazione con clienti e investitori (per visualizzazioni fotorealistiche considera soluzioni avanzate come Sketch to Render di Deptho).
• Individuare il “driver” di valore del progetto: è la sostenibilità, il differenziale di benessere, la velocità di consegna o il risparmio a lungo termine? In base a ciò, dare priorità alla comunicazione con stakeholder e utenti finali.
• Investire in formazione, gestione dei rischi e comunicazione precoce con le autorità e la comunità locale.
• Valutare attentamente il ciclo di vita, non solo il costo iniziale, integrando manutenzione, riqualificazione e potenziale di riconversione futura.

“Le prime esperienze con mass timber in America Latina insegnano che la cultura dell’industrializzazione deve essere appresa e adattata, ma i risultati sono tangibili: meno giorni in cantiere, zero reclami condominiali e un prodotto che, anno dopo anno, guadagna in valore percepito e opportunità di marca.”

Il futuro immediato: sfide, politica e una nuova narrazione urbana

Le sfide persistono: accelerare l’aggiornamento dei codici, diffondere la formazione tecnica, espandere la logistica e prevenire il greenwashing. Ma la pressione a decarbonizzare la città, l’utente sempre più esigente e l’irruzione dell’IA e dei processi digitali trasformeranno il modo di progettare in mass timber — integrando, per esempio, strumenti avanzati di editing e presentazione digitale, come le soluzioni di Fill Room, per esplorare varianti di interni in pochi secondi e vendere il differenziale fin dal primo minuto.

Come architetto, mi sono innamorato della texture, del calore e dell’atmosfera unica del legno a vista; come consulente, avverto sempre: industrializzare è un cambiamento culturale, ma chi lo domina ottiene prodotti immobiliari che anticipano la domanda e moltiplicano i differenziali rispetto alla concorrenza. Il momento è ora.

Vuoi approfondire?

Ti consiglio di esplorare altre guide e articoli del blog di Deptho su sviluppo sostenibile, intelligenza artificiale applicata al design e casi di successo immobiliari. E se vuoi presentare il tuo prossimo progetto multifamiliare con visual irresistibili e differenzianti, oggi puoi creare rendering e walkthrough in pochi minuti con i nostri strumenti, provali qui.

Hai fatto parte di un progetto in mass timber? Raccontami la tua esperienza e i tuoi dubbi nei commenti, e ti aiuterò a sciogliere i nodi chiave per ridurre i rischi e potenziare i risultati.

Riferimenti e risorse per approfondire

• Woodworks: Business Case Studies
• The Mass Timber Roadmap: Scarica PDF
• Confronto costi e analisi di ciclo di vita accademico: vedi articolo