Material passports e riutilizzo dei materiali nell’architettura: il futuro circolare dei progetti immobiliari

Material passports e riutilizzo dei materiali nell’architettura: il futuro circolare dei progetti immobiliari

Il settore delle costruzioni e quello immobiliare stanno affrontando una trasformazione essenziale: la transizione da un modello lineare (costruire-usare-demolire) a uno circolare. Non si tratta solo di ottimizzare i costi o ridurre i rifiuti, ma di ripensare il valore degli spazi, dei materiali e degli edifici, considerando tutto il loro ciclo di vita. In questo nuovo paradigma, i material passports e il riutilizzo dei materiali emergono come strumenti chiave affinché architetti, agenzie immobiliari, proprietari e progettisti creino un valore reale, sostenibile e misurabile. Perché stanno rivoluzionando il modo di progettare, vendere e gestire i progetti?

Cosa sono i material passports e perché sono importanti?

Un material passport (passaporto del materiale) è una sorta di ‘identità digitale’ che viene assegnata a ogni componente, prodotto o materiale che costituisce un edificio. Contiene informazioni dettagliate sulla composizione, provenienza, contenuto riciclato, potenziale di riutilizzo, emissioni associate e, persino, il valore residuo. È come una scheda unica che accompagna il materiale per tutta la sua vita utile, anche dopo essere stato smontato o riutilizzato.

Con questi, gli stakeholder possono prendere decisioni migliori nel design, acquisto, manutenzione o vendita delle proprietà. Non facilitano solo il riutilizzo dei materiali a fine vita, ma aprono anche la porta a nuove opportunità di business e risparmio durante tutto il ciclo dell’edificio.

• Vuoi conoscere esempi di material passports? Maconda Solutions dettaglia le sue funzioni e vantaggi in trasparenza, circolarità e carbonio nel settore real estate [Maconda Solutions](https://www.macondasolutions.com/materialpassports?utm_source=deptho.ai).
• Cosa implica? Permettono di pianificare lo smontaggio, il riuso e la gestione efficiente dei materiali in tutte le fasi del progetto: dal design alla ristrutturazione, e oltre.

Riutilizzo dei materiali: dal rifiuto a risorsa preziosa

Il riutilizzo non è solo riciclo. Implica identificare componenti interi che possono rimanere in uso in nuove costruzioni, ristrutturazioni o aggiornamenti, risparmiando risorse e riducendo la pressione ambientale. L’approccio circolare propone che un pannello di legno, finestre o anche una scala possano avere diverse ‘vite’ lungo varie costruzioni.

• Un recente rapporto della Circular Buildings Coalition ha dimostrato che l’uso di materiali riutilizzati può ridurre l’impronta di carbonio di un edificio fino al 30% rispetto alla pratica tradizionale [Circular Buildings Coalition](https://www.circularbuildingscoalition.org/latest/scaling-up-circularity-through-trading-the-business-case-for-reused-building-materials?utm_source=deptho.ai).
• L’approccio digitale, dalla scansione 3D alle piattaforme di gestione delle informazioni, è fondamentale per identificare, catalogare e garantire tracciabilità e potenziale economico di ogni componente [ScienceDirect](https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0959652624032700?utm_source=deptho.ai).

Come funziona l’architettura circolare e il ciclo dei materiali

1. Design circolare: pianificazione di edifici “decomponibili” e con componenti facilmente smontabili. Ciò comporta la scelta di materiali e sistemi costruttivi pensando sia al presente che alle loro future applicazioni.
2. Implementazione del material passport sin dall’inizio: ogni elemento fisico è accompagnato dal suo “documento digitale”, che faciliterà la sua valorizzazione futura.
3. Monitoraggio durante la vita utile: integrazione di software e piattaforme collaborative dove proprietari, agenzie immobiliari e tecnici accedono alla storia, allo stato e al potenziale di ogni materiale.
4. Decostruzione intelligente: quando arriva il momento di rinnovare o demolire, il processo permette di separare e riutilizzare, con informazioni precise su composizione, storia e possibili usi.
5. Reintegrazione sul mercato: i materiali, con il loro material passport, possono essere rivenduti, riutilizzati in nuovi progetti o trasformati in componenti di maggior valore.

Questo processo velocizza uno dei principali ostacoli che aveva l’economia circolare applicata alla costruzione: la mancanza di informazioni utili e facilmente condivisibili sullo stato e sulla fattibilità dei materiali esistenti.

Quali benefici diretti offre l’implementazione dei material passports?

• Accesso rapido alle informazioni, moltiplicando la trasparenza sia per gli investitori sia per gli utenti finali.
• Riduzione dei costi nello smontaggio, vendita o riciclo dei componenti.
• Aumento del valore residuo dell’edificio, poiché i materiali rimangono identificati e valorizzati.
• Migliore posizionamento per soddisfare normative e standard ambientali sempre più rigorosi.
• Possibilità di accedere a incentivi fiscali o sussidi per progetti responsabili e sostenibili.

Nella mia esperienza nel seguire vari progetti immobiliari, la digitalizzazione dei materiali non solo riduce l’incertezza nella pianificazione delle ristrutturazioni, ma apre anche strade prima impensabili per la collaborazione tra architetti, agenzie immobiliari e clienti.

Chi deve promuovere l’adozione dei material passports e del riutilizzo?

Sebbene siano particolarmente rilevanti in grandi progetti corporate e sviluppi urbani, le vantaggi si estendono anche a team di progettazione, architetti indipendenti e persino ai proprietari di immobili che cercano di aumentare il valore di rivendita o affitto. Le istituzioni pubbliche, inoltre, possono guidare la trasformazione attraverso regolamentazioni o incentivi per opere circolari.

1. Proprietari: possono pianificare ristrutturazioni redditizie, verificare lo stato di impianti e materiali, o attestare la sostenibilità del proprio asset.
2. Agenzie immobiliari: le proprietà con passaporti digitali si distinguono in un mercato dove sempre più clienti danno priorità all’efficienza energetica e all’eco-certificazione.
3. Studi di architettura e imprese di costruzione: accedono a fonti affidabili di materiali riutilizzati certificati, riducendo la dipendenza da supply chain volatili.

Una città intelligente e circolare non si costruisce da sola: richiede dialogo, soluzioni digitali e visione a lungo termine.

Metodologie digitali: il ruolo della tecnologia nella circolarità

I progressi tecnologici sono la spina dorsale che permette una gestione efficiente di un ciclo circolare dei materiali. Attualmente, il flusso digitale è integrato: dalla scansione laser 3D per un inventario preciso, piattaforme BIM, fino a database collaborativi e blockchain per la tracciabilità.

• Nature ha pubblicato recentemente un modello digitale in cinque fasi per facilitare il “matchmaking” di materiali riutilizzabili, validato in casi reali e con risultati misurabili [Nature](https://www.nature.com/articles/s44296-024-00034-8?utm_source=deptho.ai).
• Sempre più aziende, da piattaforme specializzate a marketplace di materiali circolari, danno priorità all’uso dei Material Passports e a database aperti.

Come esperto in strumenti digitali, ho visto nella pratica come la digitalizzazione — e non solo i sistemi complessi, ma anche soluzioni intermedie e facili da usare — ha permesso a piccoli studi di identificare, archiviare e riutilizzare oltre il 60% dei materiali dei propri progetti in meno di due anni.

Casi reali e apprendimenti internazionali in quartieri e progetti circolari

Il rapporto di Realdania sugli ambienti urbani circolari ha studiato casi come Kera, in Finlandia, dove la riconversione di un’area industriale ha permesso di integrare economia circolare, riutilizzo massiccio dei materiali e gestione digitale. Il risultato è stata una comunità più resiliente, con bassa impronta ecologica e migliore qualità della vita [Realdania](https://realdania.dk/-/media/realdaniadk/publikationer/faglige-publikationer/circular-built-environment/case-studies-in-the-circular-built-environment-(1).pdf?utm_source=deptho.ai).

Nella mia esperienza seguendo uno sviluppo immobiliare urbano in America Latina, l’assenza di registri adeguati per impianti datati (strutture, finestre, ecc.) ha portato a sprecare quasi il 50% delle risorse per mancanza di informazioni sul loro riutilizzo. Abbiamo imparato che disporre di passaporti dei materiali avrebbe potuto minimizzare costi, emissioni e generare entrate dalla vendita degli eccedenze, attirando nuovi investitori interessati alla sostenibilità.

Quali ostacoli esistono e come superarli?

Il cambiamento verso la circolarità richiede volontà, formazione e, soprattutto, un impegno per l’innovazione digitale. Le principali sfide che incontra il settore sono:

• Mancanza di standardizzazione: l’interoperabilità tra piattaforme e certificazioni deve crescere.
• Resistenza culturale: molti attori temono l’ignoto, mentre in realtà la digitalizzazione fa risparmiare tempo e mal di testa.
• Investimenti iniziali: sebbene siano comuni, la redditività arriva rapidamente. Il risparmio e il potenziale di valorizzazione compensano la barriera iniziale.

Per superarli, la comunicazione efficace e il lavoro con partner tecnologici e piattaforme che apportano valore — come Deptho per visualizzazione digitale, catalogazione e valorizzazione degli spazi — risultano strategici.

Quali opportunità genera per sviluppatori, agenti e proprietari?

1. Generazione di nuove linee di business: dalla vendita di materiali smontati alla consulenza su circolarità per i clienti.
2. Differenziazione dell’offerta sul mercato: progetti “con passaporto” si distinguono per trasparenza, innovazione e solidità ambientale.
3. Possibilità di accedere a mercati internazionali o istituzionali dove sono richieste certificazioni ambientali avanzate.
4. Aumento dell’attrattiva per investitori responsabili (fondi verdi, family offices o fondi pensione).
5. Eccellenti storie e argomenti di marketing basati su dati affidabili, misurabili e facilmente comunicabili.

Il futuro degli ambienti circolari è collaborativo e digitale

La tendenza è irreversibile. Il ciclo del design e della gestione immobiliare sta già virando verso il modello circolare. Si stima che, entro il 2030, quasi il 35% degli sviluppi nuovi o rinnovati nei mercati leader come Europa e Nord America utilizzeranno qualche tipo di material passport o gestione digitale avanzata per i loro componenti, secondo le previsioni di Nature e ScienceDirect [ScienceDirect](https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S2666188825000140?utm_source=deptho.ai).

Adottare queste pratiche precocemente posiziona meglio ogni progetto, permette di costruire alleanze, accedere a finanziamenti verdi e genera una narrazione autentica e potente, sempre più apprezzata sia dagli acquirenti finali sia dagli investitori a lungo termine.

Guardando avanti, nessuno vuole edifici-fiume: spazi che scorrono e perdono valore ogni volta che vengono ristrutturati. La strada circolare punta agli edifici-albero, dove ogni parte cresce, si integra e può rinascere in nuove forme, infinite volte.

Come iniziare: passaggi pratici per integrare la circolarità oggi

1. Valuta lo stock di materiali e componenti della tua proprietà, progetto o portafoglio. Usa inventari digitali o app accessibili per raccogliere dati chiave.
2. Identifica materiali potenzialmente riutilizzabili, anche se attualmente non prevedi ristrutturazioni. Consulta specialisti in smontaggio e riuso.
3. Esplora soluzioni digitali di material passports nel tuo mercato o partnership con studi, imprese e piattaforme che offrano tracciabilità.
4. Aggiungi valore con una visualizzazione professionale: utilizza strumenti come quelli di Deptho e Photo Enhance per mostrare il tuo spazio e i materiali in modo attraente, favorendo nuove opportunità.
5. Includi la storia sostenibile del tuo immobile o progetto in tutte le tue comunicazioni di marketing digitale, piattaforme immobiliari e presentazioni ai clienti.
6. Continua a formarti su tendenze e casi di successo riguardo alla circolarità. Puoi integrare la lettura con altri articoli e guide pratiche qui nel blog di Deptho.

Conclusione: la circolarità e i material passports come vantaggio competitivo

Integrare material passports e la logica del riutilizzo in architettura e real estate è una formula vincente. Moltiplica il valore dei progetti, facilita la vendita e la trasformazione degli spazi e trasforma le sfide ambientali in creatività applicata.

Il futuro dell’architettura e del real estate sarà per chi saprà combinare tecnologia, visione circolare e una gestione attiva del valore dei materiali. Non si tratta solo di costruire, ma di lasciare un segno positivo, collaborando in rete e con gli strumenti più avanzati a disposizione.