Meble jako usługa i Build-to-Rent: Przyszłość elastycznych i zrównoważonych mebli w nieruchomościach

Meble jako usługa i Build-to-Rent: możliwości, wyzwania i przyszłość w nieruchomościach

Transformacja modeli mieszkaniowych nie jest wyłącznie technologiczną; to również zmiana kulturowa i ekonomiczna. W ostatnich latach współpracowałem z wieloma inwestorami i operatorami analizując modele Build-to-Rent (BTR) oraz Furniture-as-a-Service (FaaS), a zmiana jest głęboka. Wzrost popularności wynajmu, profesjonalizacja zarządzania i dążenie do elastyczności napędzały wcześniej marginalne koncepcje w gospodarce o obiegu zamkniętym, designie i doświadczeniu użytkownika. Dziś analizujemy, jak te trendy łączą się, by przekształcić rynek nieruchomości i meblarstwa w 2025 roku i dalej.

1. Czym jest Furniture as a Service (FaaS) i dlaczego branża o tym mówi

Czy FaaS to tylko wynajem mebli na miesiące? Krótka odpowiedź: nie. Furniture as a Service (FaaS) to znacznie więcej. Integruje podejście cyrkularne obejmujące wynajem, zwrot, odświeżanie i ponowne wykorzystanie mebli, wydłużając ich żywotność i minimalizując odpady. W ramach tego modelu zarówno właściciele, jak i użytkownicy mają dostęp do wysokiej jakości mebli, korzystają z nich tylko wtedy, gdy są potrzebne i mogą je zwrócić, zaktualizować lub dostosować plan w miarę rozwoju przestrzeni lub zmieniających się potrzeb. Royal Ahrend w Europie i CORT w USA na przykład wykorzystują pełne łańcuchy odświeżania i ponownego użycia oparte na tzw. „5R Process”: Rent, Return, Repeat, Refurbish, Repurpose, które ściśle odpowiadają zasadom gospodarki o obiegu zamkniętym. To podejście odpowiada rosnącemu zapotrzebowaniu na elastyczność, zmniejszenie wpływu na środowisko (redukcja śladu CO₂ oraz mniejsza ilość odpadów) oraz profesjonalizację przestrzeni najmu i komercyjnych, zwłaszcza w Ameryce i Europie.

Źródło: WorkDesign - FaaS i gospodarka cyrkularna

2. Build-to-Rent (BTR): Od tradycyjnego wynajmu do zarządzanych społeczności

Model Build-to-Rent zrewolucjonizował wynajem: odnosi się do kompletnych inwestycji zaprojektowanych i zarządzanych z myślą o długoterminowym wynajmie, a nie sprzedaży. Instytucjonalizuje zarządzanie, oferuje usługi na wysokim poziomie, nowoczesne udogodnienia oraz elastyczne umowy. W ciągu ostatnich trzech lat inwestycje instytucjonalne na BTR gwałtownie wzrosły:

• 18,5 miliarda dolarów kapitału prywatnego skierowanego na fundusze BTR w Ameryce Północnej i Europie w latach 2021-2024 (CBRE, 2024).
• Rosnący udział family office i ubezpieczycieli zainteresowanych rentownością i niskim poziomem pustostanów.
• BTR wykazuje marże netto operacyjne (NOI) nawet o 15-20% wyższe niż tradycyjne wielorodzinne budynki według JLL Capital Markets, 2024.

Ale jest coś więcej: to, co wyróżnia wiele udanych projektów, to „pakiet doświadczenia wnętrza”, gdzie zarządzanie meblami, dekoracją, modernizacjami i odświeżaniem staje się kluczowym argumentem wartości dla użytkownika.

Zobacz analizy i statystyki BTR na Beekin

3. Dlaczego FaaS i BTR się wzajemnie wspierają? Połączenie strategiczne

Żywotność nieruchomości i mebli nie jest już liniowa i ograniczona do „skończenia się”. Połączenie zarządzanych mieszkań i mebli as-a-service tworzy elastyczny, spersonalizowany i niskoemisyjny ekosystem:

• Operator BTR centralizuje zarządzanie, redukuje koszty własności mebli, standaryzuje wizerunek i przyspiesza aktualizacje lub konserwacje.
• Właściciel/użytkownik ma dostęp wyłącznie do wymaganego wyposażenia na wybrany czas, bez kosztów amortyzacji czy przeprowadzki.
• Wszyscy uczestnicy mogą zmniejszyć ślad środowiskowy (Scope 3), dostosowując się do wymogów ESG i preferencji najemców/firm odpowiedzialnych społecznie.

W projektach, gdzie integrowaliśmy oba modele, rotacja najemców maleje, a postrzegana wartość profesjonalnie urządzonej przestrzeni wzrasta o 12% średniej miesięcznej stawki (własne dane, 2024).

4. Dane rynkowe: dynamiczny wzrost i rentowność

Jak duża jest to wartość w dolarach i na tle globalnym? Oto kilka kluczowych wskaźników:

1. Segment Furniture Rental Service w Ameryce Północnej prognozuje roczne tempo wzrostu przekraczające 12% do 2027 roku (IMARC Group, 2025).
2. FaaS postrzegany jest jako sposób na ograniczenie ryzyka w elastycznych biurach i domach, pozwalając zwiększać lub zmniejszać powierzchnie i wyposażenie bez kar.
3. Użytkownicy cenią możliwość personalizacji pakietu, usługi dostawy/montażu i gwarancję higieny/odnawiania, nawet ponad cenę bazową.

Zobacz plan biznesowy, rentowność i prognozy IMARC

Statystyki rynku północnoamerykańskiego

5. Czego dziś oczekują użytkownicy i mieszkańcy BTR?

Obecni mieszkańcy, zwłaszcza Millenialsi i Generacja Z, stawiają na elastyczność, oszczędność czasu i design. Z badania panelowego mieszkańców BTR przeprowadzonego w tym roku przez SpaceFlow wyłaniają się następujące trendy:

• Elastyczne umowy najmu (możliwość okresów krótszych niż rok w BTR).
• Pakiety meblowe i modernizacje do wyboru, pozwalające na personalizację i unowocześnienie przestrzeni.
• Integracja technologii do zarządzania usługami wspólnymi, dostawą, obsługą i predykcyjną konserwacją (w tym modernizacje mebli).

Zobacz ankietę mieszkańców BTR

6. Korzyści i wyzwania dla agencji nieruchomości, inwestorów i projektantów

Dla agencji nieruchomości i operatorów:

• Mniejszy początkowy capex (większość mebli opłacana jest jako OPEX).
• Możliwość oferowania estetycznych lub funkcjonalnych aktualizacji jako dodatkowej usługi lub upsellu.
• Redukcja strat i uszkodzeń dzięki stałej i przewidywalnej kontroli jakości.

Dla projektantów, dekoratorów i producentów:

• Motywacja do tworzenia mebli modułowych, naprawialnych i łatwych do odświeżenia.
• Możliwość monetyzacji projektu w formie subskrypcji poprzez pakiety aktualizacji, konsultacje odświeżeniowe i kompleksową obsługę.
• Większe wolumeny i stabilne planowanie produkcji dla efektywniejszej i przewidywalnej produkcji.

A jakie wyzwania?

Do głównych wyzwań, z którymi się spotkałem, należą:

• Utrzymanie jakości i designu w każdym cyklu odświeżania.
• Zarządzanie logistyką zwrotną (odbiór, magazynowanie, szybkie odświeżanie).
• Komunikowanie prawdziwej zrównoważoności, unikanie greenwashingu i prezentowanie danych o wpływach i śladzie cyrkularnym.

Nie wszystko da się rozwiązać za pomocą aplikacji; obsługa posprzedażowa i procedury manualne są krytyczne (i to ogromna szansa dla tych, którzy zrobią to najlepiej).

7. Najbliższa przyszłość: integracja AI, personalizacja i gospodarka cyrkularna

Wkrótce zobaczymy integrację AI i platform takich jak Deptho, które przyspieszą projektowanie pakietów meblowych, analizę efektywności zestawów fotograficznych dla listingów, a nawet rekomendacje spersonalizowanych aktualizacji na podstawie demografii, cyklu życia użytkownika i trendów. Dane będą wspierać decyzje o tym, jakie meble odnawiać, kiedy wprowadzać pakiety z większą rotacją oraz jak zarządzać logistyką cyrkularną, by minimalizować emisje i koszty. Na blogu Deptho znajdziesz przykłady, jak AI i cyfrowe bliźniaki już zmieniają światowe doświadczenie w nieruchomościach.

Przeczytaj więcej o cyfrowych bliźniakach w powiązanym artykule

8. Lista działań dla tych, którzy chcą wdrożyć FaaS+BTR

1. Analizuj swój inwentarz i cykl życia mebla: czy nadaje się do odświeżania?
2. Oceń lokalne zapotrzebowanie na elastyczne pakiety mebli, dopasuj ofertę do segmentu i profilu.
3. Współpracuj z projektantami, producentami lub platformami umożliwiającymi szybką personalizację i efektywną logistykę.
4. Wprowadź narzędzia do wizualizacji online i stagingu wirtualnego, by przyspieszyć decyzje klientów i zmniejszyć niepewność.
5. Opracuj metryki ESG i raporty śladu cyrkularnego, aby wyróżnić ofertę przed najemcami i funduszami inwestycyjnymi.

Z mojego doświadczenia wynika, że oba modele najlepiej sprawdzają się na rynkach miejskich o wysokiej rotacji, w sezonowych wyjazdach (expaci, cyfrowi nomadzi, kapitały firm) oraz w profesjonalnie zarządzanych projektach z ofertą usług dodatnich (sprzątanie, modernizacje, personalizacja).

9. Jakie nowe możliwości otwiera to podejście?

• Deweloperzy mogą uzyskać nowe źródła stałego przychodu dzięki usługom aktualizacji lub spersonalizowanym pakietom mebli.
• Firmy meblarskie zyskują dostęp do wydłużonych cykli użytkowania oraz długoterminowych relacji z operatorami i użytkownikami końcowymi.
• Agenci nieruchomości mogą wyróżnić się stałym profesjonalnym stagingiem, prezentując na żywo prawdziwe, dynamiczne przestrzenie podczas każdej wizyty.
• Najemcy i firmy zyskują większy komfort i elastyczność, mogąc kierować kapitał na mobilność, biznes i doświadczenia.
• Projektowanie wnętrz staje się procesem cyklicznym, aktualizowanym, z szybką odpowiedzią na trendy i preferencje.

Podsumowując, FaaS i BTR otwierają drogę do branży mniej spekulacyjnej, a bardziej skoncentrowanej na użytkowniku, doświadczeniu i gospodarce obiegu zamkniętego.

10. Wnioski i nadchodząca fala innowacji

Furniture as a Service i Build-to-Rent wyznaczają kierunek rozwoju rynku nieruchomości mieszkaniowych, designu i meblarstwa. Większa elastyczność, wyższa efektywność, niższy ślad środowiskowy i – przede wszystkim – możliwość postawienia człowieka w centrum uwagi. Wyzwanie dla profesjonalistów to aktywnie uczestniczyć w tej zmianie: tworzyć produkty, usługi i przestrzenie skrojone na miarę, mierzalne i skalowalne. A co dalej? Integracja generatywnej AI, platform współpracy i natychmiastowej wizualizacji stanie się motorem cyklu innowacji i personalizacji dla wszystkich graczy.

Jeśli chcesz zgłębić, jak przyspieszyć wizualne projektowanie przestrzeni i mebli na etapie komercyjnym lub architektonicznym, zapoznaj się z narzędziami Fill Room oraz Redesign od Deptho.ai, które wspierają szybką personalizację i kreatywną wizualizację. Przyszłość jest oparta na współpracy, a czas na eksperymentowanie jest teraz.