Back to Blog

Mass timber i wielorodzinne budownictwo mieszkaniowe: wydajność, wyzwania i możliwości dla deweloperów i architektów

DATDeptho's Authors Tribe
·
·
...
Rynek Nieruchomości i Trendy
Mass timber i wielorodzinne budownictwo mieszkaniowe: wydajność, wyzwania i możliwości dla deweloperów i architektów
·

Mass timber i wielorodzinne budownictwo mieszkaniowe: rzeczywista wydajność, wyzwania i możliwości rozwoju urbanistycznego

Jeszcze pięć lat temu propozycja wykorzystania drewna konstrukcyjnego na wysokości (mass timber) w budownictwie wielorodzinnym budziła sceptycyzm na każdej inwestycyjnej naradzie nieruchomości w Ameryce Łacińskiej. Dziś ten trend nie tylko jest nie do zatrzymania: obejmuje ponad 700 budynków w Kanadzie, dziesiątki w Stanach Zjednoczonych i Europie, a także pojawia się na rynkach rozwijających się z nowymi zachętami, przepisami i świeżym podejściem do zrównoważoności, efektywności i rentowności.

W tym artykule analizuję przyczyny zmiany paradygmatu, istniejące wyzwania oraz kluczowe pytanie: kiedy, jak i dla kogo warto postawić na mass timber w budownictwie wielorodzinnym i produktach nieruchomościowych? Opieram się na własnych danych z projektów, najnowszych analizach i międzynarodowych studiach przypadków, a także krytycznym spojrzeniu wynikającym z doświadczeń jako architekt i konsultant. Jeśli jesteś deweloperem, architektem, studentem lub promotorem, ten tekst pomoże Ci zrozumieć temat i dostarczy praktycznych pomysłów na nadchodzące projekty.

Czym jest mass timber i dlaczego jest dziś istotny?

Mass timber (masywne drewno konstrukcyjne) obejmuje rodzinę produktów prefabrykowanych — CLT (drewno warstwowo krzyżowo klejone), GLT, LVL i inne systemy — które montuje się w płyty lub belki o dużych rozmiarach, umożliwiając konstrukcje nośne średniej i dużej wysokości, duże przęsła oraz minimalny ślad zabudowy. W przeciwieństwie do tradycyjnego drewna, jest to materiał zaprojektowany do konkurencji na równi z betonem i stalą w budynkach mieszkalnych, biurowych, hotelach i szczególnie w średniogęstych projektach wielorodzinnych.

Dlaczego ten nagły wzrost popularności? Proste: presja regulacyjna na obniżenie emisji w budownictwie i eksploatacji, pilna potrzeba przyspieszenia realizacji w odpowiedzi na zapotrzebowanie miejskie oraz dowody, że — przy odpowiednim projekcie i zarządzaniu — mass timber przynosi realne korzyści konkurencyjne w czasie realizacji, rentowności, postrzeganej wartości i ograniczeniu śladu węglowego.

Jak bardzo mass timber wpływa na rozwój budownictwa wielorodzinnego?

Najpierw oddzielmy mit od faktu. Drewno konstrukcyjne może skrócić całkowity czas realizacji budowy o 10% do 30%, szczególnie dzięki prefabrykacji i montażowi na sucho. Jak wykazały badania takie jak Mass Timber Business Case Studies, generuje to oszczędności logistyczne i robocizny, a także zmniejsza ryzyko opóźnień spowodowanych warunkami pogodowymi, które często powodują wzrost kosztów przy tradycyjnym, mokrym budownictwie.

Mass timber jest przede wszystkim katalizatorem efektywności miejskiej: jego lekkie konstrukcje pozwalają na prostsze fundamenty, oszczędność zasobów i nowe możliwości w przypadku trudnych działek (a więc tańszych lub bardziej centralnych). Dodatkowo rośnie ilość dowodów, że podwyższa postrzeganą jakość, komfort termiczny i zdrowie mieszkańców, łącząc biofiliczny design wnętrz z preferencją dla materiałów odnawialnych.

Aspekt finansowy: drożej czy bardziej opłacalnie?

Tu deweloper stawia na szali swoją wiarygodność: czy to się naprawdę opłaca? Analizie porównawczej dowodzi, że mass timber jest zazwyczaj nieco droższy w bezpośrednich kosztach konstrukcji (od 5% do 12% więcej w porównaniu do betonu/stali, źródło: Progress Chamber Research), ale rekompensuje to:

  • Krótszy czas realizacji: pozwala szybciej wejść na krzywą sprzedaży lub wynajmu (szczególnie ważne na rynkach o dużym popycie miejskim).
  • Niższe koszty finansowe i odsetki związane z budową.
  • Potencjał na wyższe ceny sprzedaży/wynajmu, powiązany ze wzrostem popytu na zielone rozwiązania i wysokiej jakości projekt.
  • Mniejszy wpływ na otoczenie i mniej skarg sąsiedzkich (mniej kurzu, hałasu i odpadów budowlanych).

W rzeczywistym przypadku opisanym przez Woodworks, „District Office” w Portland, oszczędność czasu umożliwiła wynajem powierzchni prawie trzy miesiące wcześniej niż w porównywalnych inwestycjach. Choć koszt był nieco wyższy, te dodatkowe trzy miesiące przyniosły znaczny wzrost całkowitego zwrotu z inwestycji oraz szybkie nasycenie rynku najmu.

W jakich przypadkach warto wybrać mass timber na budynki wielorodzinne?

Decyzja nie jest jednoznaczna. Oto kilka scenariuszy, w których uważam, że mass timber oferuje wyraźne korzyści:

  • Projekty w obszarach o elastycznych przepisach budowlanych i/lub zachętach do zrównoważonego budownictwa.
  • Rynki, na których szybkość realizacji (a przez to sprzedaży/wynajmu) stanowi przewagę nad konkurencją.
  • Budynki o średniej wysokości (4 do 12 pięter), gdzie logistyka modułów i montażu rekompensuje koszty początkowe.
  • Inwestycje dążące do wyróżnienia się certyfikatami (LEED, EDGE, WELL itp.), poprawy komfortu użytkownika oraz wyraźnych cech zrównoważenia.

Rzeczywiste wyzwania mass timber: co jeszcze trzeba rozwiązać?

Nie wszystko jest proste ani automatyczne. Z mojego doświadczenia i z najnowszych analiz branżowych wynika, że główne bariery we wdrażaniu mass timber w budownictwie wielorodzinnym to:

  • Dostępność i logistyka materiałów: dostęp do lokalnych dostawców ogranicza lub podnosi koszty niektórych projektów, zwłaszcza poza obszarami o rozwiniętym przemyśle drzewnym.
  • Brak wykwalifikowanej siły roboczej i doświadczenia na placu budowy: pierwsze projekty często są związane z krzywą nauki.
  • Niepewne lub mało elastyczne ramy prawne: choć kraje takie jak Kanada czy USA aktualizują swoje kodeksy, znaczna część Ameryki Łacińskiej wciąż potrzebuje specyficznego przeglądu dla tego rodzaju budownictwa.
  • Postrzeganie i edukacja użytkownika końcowego: istnieją uprzedzenia dotyczące bezpieczeństwa, trwałości, a nawet akustyki i izolacji termicznej, które należy adresować poprzez jasną komunikację, wizyty pokazowe i długoterminowe pomiary.

Paradigmatycznym przykładem jest Canyons, budynek wielorodzinny w Portland (Oregon). Zespół deweloperski tam pokonał bariery prawne, logistyczne i społeczne, otwarcie komunikując kwestie odporności na ogień, trwałości w wilgotnym klimacie oraz korzyści zdrowotnych (więcej o procesie można znaleźć w pełnym studium przypadku tutaj).

Analiza porównawcza: mass timber vs. beton i stal

Częstym ćwiczeniem w konsultingu jest analiza cyklu życia (LCA+LCC) i całkowitych kosztów rozwiązań konstrukcyjnych. Niedawne badania akademickie wskazują, że koszty początkowe mogą być wyższe, ale oszczędności w fundamentach, robociźnie i przyspieszenie kapitalizacji ekonomicznej wyrównują albo poprawiają rentowność całkowitą, zwłaszcza gdy uwzględnia się czynniki ekologiczne i komfort użytkownika ([źródło naukowe](https://www.researchgate.net/publication/338374876_Life-Cycle_Cost_Analysis_of_a_Mass_Timber_Building_Methodology_and_Hypothetical_Case_Study?utm_source=deptho.ai)).

Dodam osobistą anegdotę: kilka lat temu, doradzając konsorcjum oceniającemu swój pierwszy budynek z CLT, odkryliśmy, że choć budżet konstrukcji wzrastał o 8%, oszczędności na sprzęcie budowlanym, łatwość montażu i ograniczenie przewozów personelu wyrównały bilans ostateczny. Kluczową różnicę stanowiła krzywa uczenia się i potrzeba doświadczonych integratorów od pierwszego dnia.

Międzynarodowe trendy i adopcja w Ameryce Łacińskiej

Kanada prowadzi wyścig — prawie 700 budynków ukończonych do czerwca 2024 oraz ponad 140 w budowie lub projektach ([zobacz The Mass Timber Roadmap](https://transitionaccelerator.ca/wp-content/uploads/2024/06/MT_Roadmap_Digital_vf.pdf?utm_source=deptho.ai)) — podczas gdy Europa eksperymentuje z rozwiązaniami hybrydowymi i łagodniejszymi normami. W Urugwaju, Chile i niektórych częściach Meksyku już istnieją wyraźne zachęty, z Urugwajem dążącym do większej industrializacji i Chile prezentującym prototypy hybrydowe z drewna i betonu.

Klucz dla Ameryki Łacińskiej to rozwój lokalnych przemysłów, adaptacja ram prawnych, wzmacnianie szkoleń zawodowych oraz identyfikacja działek z konkurencyjną logistyką materiałów. Pierwsi deweloperzy, którzy opanują krzywą nauki, zyskają strategiczną przewagę w nadchodzącej dekadzie.

Strategie dla architektów i deweloperów: klucze do sukcesu

  • Nawiąż wczesne partnerstwa z dostawcami materiałów i ekipami montażowymi. Integracja pionowa to klucz do uniknięcia nadmiernych kosztów i opóźnień na budowie.
  • Korzystaj z metodologii BIM, modelowania cyfrowego i zaawansowanego renderingu już na etapie koncepcyjnym. To ogranicza poprawki, koordynuje prace i pozwala lepiej komunikować się z klientami i inwestorami (do wizualizacji fotorealistycznych rozważ zaawansowane rozwiązania, takie jak Sketch to Render od Deptho).
  • Zidentyfikuj główny “motor” wartości projektu: czy to zrównoważenie, przewaga komfortu, szybkość realizacji czy długoterminowe oszczędności? Na tej podstawie skup się na komunikacji ze wszystkimi interesariuszami i użytkownikami końcowymi.
  • Inwestuj w szkolenia, zarządzanie ryzykiem i wczesną komunikację z władzami i lokalną społecznością.
  • Dokładnie oceń cykl życia, nie tylko koszty początkowe, integrując utrzymanie, renowację i potencjał przyszłej adaptacji.
„Pierwsze doświadczenia z mass timber w Ameryce Łacińskiej pokazują, że kultura industrializacji musi być nauczona i dostosowana, ale efekty są wymierne: mniej dni na budowie, zero skarg sąsiedzkich i produkt, który z roku na rok zyskuje na postrzeganej wartości i wizerunku marki.”

Najbliższa przyszłość: wyzwania, polityka i nowa miejska narracja

Wyzwania pozostają: przyspieszenie aktualizacji kodeksów, masowe szkolenia techniczne, rozwój logistyki i unikanie greenwashingu. Jednak presja na dekarbonizację miasta, coraz bardziej wymagający użytkownik oraz rozwój sztucznej inteligencji i procesów cyfrowych zmienią sposób projektowania w mass timber — integrując np. zaawansowane narzędzia edycji i prezentacji cyfrowej, takie jak rozwiązania Fill Room, pozwalające eksplorować warianty wnętrz w kilka sekund i sprzedawać przewagę od pierwszej chwili.

Jako architekt pokochałem fakturę, ciepło i niepowtarzalną atmosferę eksponowanego drewna; jako konsultant zawsze podkreślam: industrializacja to zmiana kulturowa, ale kto ją opanuje, tworzy produkty nieruchomościowe wyprzedzające popyt i potęgujące przewagi konkurencyjne. Teraz jest ten moment.

Chcesz wiedzieć więcej?

Polecam zapoznać się z innymi przewodnikami i artykułami na blogu Deptho na temat zrównoważonego rozwoju, sztucznej inteligencji w projektowaniu oraz sukcesów na rynku nieruchomości. A jeśli chcesz zaprezentować swój następny projekt wielorodzinny z nieodpartymi i wyróżniającymi wizualizacjami, dziś możesz tworzyć rendery i wirtualne spacery w ciągu minut dzięki naszym narzędziom, wypróbuj je tutaj.

Czy uczestniczyłeś w projekcie mass timber? Podziel się swoimi doświadczeniami i pytaniami w komentarzach, a pomogę Ci rozgryźć kluczowe szczegóły, by zmniejszyć ryzyko i zwiększyć efekty.

Źródła i materiały do pogłębienia